卖方逾期交房的违约责任应如何约定...

新国八条出台后二手房纠纷增多多出好几万营业税由谁来缴新国八条出台后二手房纠葛增加多出好几万停业税由谁来缴 未满5年二手房买卖全额征税 2011年1月26日国务院出台的“新国八条”楼市新政，特别是“未满5年二手房买卖全额征税”的规则让不少已签了二手房买卖合同还没来得及过户的市民措手不及，也让很多二手房买卖陡生变数：要么承当新增的一大笔停业税，要么解除合同。 新政算账 200万的二手房停业税增加多 “新国八条”中明白规则：二手房购置后未满5年停止买卖的，将统一征收全额停业税。我爱我家权证部一位人士通知快报记者，这条新规给二手房市场带来的冲击很大。由于在二手房市场上，购置时间未满5年买卖的很多，估量占了一大半。不满5年卖房全额征停业税 假定有一套报价为200万元的二手房（144平米以下）要转让，这套房子3年前是以100万元买的。那新政前后需求交纳的停业税分别是几钱呢？原先是用200万元减去100万元，再乘以5.5%的税率，这样算下来将产生5.5万元的停业税。记者调查：停业税全额征收200万的房屋需多缴5万多 而新政后在实践操作中，由于是全额征税，那么如今的停业税就是直接用200万元乘以5.5%。这么算下来停业税是11万元，增加了一倍！ “有的大户型房子，如今光停业税就要十来万，我给房主算出来后，把房主都吓跑了。”一位中介业务员郁闷地说，年后他只能做做租赁。我爱我家的几名签约专员，这几天每天做的就是诲人不倦地给买卖双方计算税额。“经过我们谐和，有的买卖双方容许各自傲担一局部停业税，有的则是一拍两散，还有的是正在纠结当中。”记者察看：二手房停业税全额征税购房者自叹压力更大 案例剖析 新增的停业税应该由谁出？ 未及时实行合同，由违约方承当 一对夫妇最近找到律师。他们是在“新国八条”出台前签了一套二手房买卖合同，合同中商定停业税由买方承当，可往常他们要多交四五万元的停业税。这对夫妻郁闷地说：“我们在合同中商定了1月25日送件，新政是1月26日出的，假如我们能按时实行合同，就没有这多出来的事了。可就是由于卖方没有按时实行合同，结果招致这一结果。如今我们请求房主承当这个多出来的税，但对方就是不同意。” 法律解读：在合同实行过程中呈现违约方的状况下，应由违约方停止承当。卖方因没有实行合同招致买卖双方未能及时送件，多交的停业税应由卖方承当。 合同没商定，应由卖方承当 今年1月21日，叶女士将浦口区一套房产卖给了李女士，因该房屋尚有32万元银行贷款，于是双方商定：李女士于合同签署次日向卖方叶女士支付32万元，用于办理房产解押过户手续，待李女士拿到房产证后再向卖方支付余款。同时双方还商定：停业税由买方担任交纳；如遇政策调整形成停业税增加，按国度政策、法规来决议由谁承当。 新“国八条”出来后，李女士说，法律规则停业税是由卖家承当的。而叶女士说，新国八条未对新增停业税由谁承当停止规则，双方应分担。双方为此争论不下。 法律解读：按法律规则，承当停业税的法定主体是卖方；在理想中买卖双方经常自行商定由买家承当，这同样契合法律规则。依据双方在合同中的商定，可得出以下结论：新政前需求交纳的差额停业税按合同商定由买方承当没有异议；双方商定因国度政策招致的停业税的增加“按法律法规办”，因而新增停业税应当由卖方承当。 律师观念 新政不能作为解除合同的理由 房地产律师网律师表示：在现行法律法规及司法解释环境下，多出的停业税纠葛主要依据合同商定及实行状况停止判别。 “因新国八条产生的停业税问题不属于不可抗力及形势变卦的范围，合同不能依法解除。”不可抗力在《民法通则》上是指“不能预见、不能克制、不能防止的客观状况”。形势变卦也有明白规则：“合同成立后，客观状况发作了当事人在订合同时无法预见的、非不可抗力形成的不属于商业风险的严重变化，继续实行合同关于一方当事人明显不公平或者不能完成合同目的”。新国八条对停业税的调整并不用然招致双方不能继续实行合同。因而，停业税调整不属于形势变卦，合同不能依法解除。 ...

开发商违约　买房人仍需要还贷款...

订购房子后因 限购无法交易不算违约1月份刚公布的“限购令”操作细则，对已签售房合同（包括预订合同）但不符合住房限售规定的情况作了明确规定，称当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的，房地产企业应当配合办理解除合同等手续，不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。...

2011年，制定是一个调控之年，拐点之年，新年伊始，从中央开始，京、沪、粤带头，全国大部分城市开始出台限购政策，以户籍为标准，本地的不能超过2套住房，外地的不能超过一套住房。...

买房没有“产权证” 房产商违约判赔36万...

房屋买卖阴阳合同是否无效，可以借此解除合同承担违约责任吗？我和卖家通过某房产中介居间介绍，看着浦东新区新场镇一套房子，买卖双方于2010年12月12日签订二手房买卖合同，房屋总价为110万，于2011年2月28日前共同办理过户手续。 当时还签订了一个补充协议，约定实际房屋总价为104.5万，买家首付27.5万，卖家开具33万的收据，其余差额5万元由银行贷款直接支付。 银行贷款已经审核通过，大概2月份就可以放款了，但卖家以签订合同价格为110万，要求我要么在支付差额5.5万才肯配合过户，否则就告我签订非法合同赔偿损失。请问钟涛律师，此份阴阳买卖合同有效吗？我需要按照110万的房间来付款吗？银行贷款会不会被撤销呢？ ...

2个人签订居间协议我只想一个人上产权证，但是房东想毁约我跟我女朋友看中了一套宝山区的房子，我们2个人与房东签了居间协议，并付定金5万。后来因为还没有登记结婚的原因，产权证上只写我一个人的名字，买卖合同我一个人签字。但是房东坚持在房产合同上必须是我跟我女朋友两个人名字，否则不签合同。 已经过了居间合同约定时间了，房东还是不配合签订买卖合同，我也发催告函了。但是过了几天，房东居间给我催告函，说我违约。 其实是房东找到价格更高的买家了。请问钟涛律师，我能拿回的我的定金5万元吗，我还可以要求房东双倍返还定金5万元吗？ ...

我已经支付首付款，贷款已经批准但未放款，房东拒绝交房我们于2010年12月与卖家签订买卖合同，购买了一套浦东新区航头镇的总价300万的二手房，首付200万，其余的银行贷款100万。 工行贷款人员告诉我，贷款已于12月底就批出，我的首付200万业早已经交给房东了，但是由于国家政策调整，我的100万贷款还没有放出，截止到2011年1月25日夜没有放出，银行的人说要等到2月份才可以。房屋产权证在2011年1月5号就过户的我的名下了，但是过了约定的交房时间，房东却不肯交房，说没有收到全部房款，拒绝交房，搞的我们现在还要在外租房居住，请问我可以追究房东的违约责任吗？我租房的损失可以找他赔吗？谢谢钟涛律师 ...

签订买卖合同之后要求加价，法院判决卖家违约赔偿损失双方签订的买卖合同没有违反法律规定，合法有效，期房也可以转让。双方应该诚实的履行各自的义务。 2、卖家一方迟延履行合同约定约定的，出了要继续履行合同之外，还应当承担违约责任。 3、钟涛律师提醒，买卖合同不能随便签，签了字要付法律责任的，同时房价上涨谁也不能预料，既然卖了房，拿了钱，就要诚信到底，不要为了所谓的房屋差价就恶意毁约，反悔，最终，受损失的还是你自己。 ...

未经产权人同意私自出售，出售人、中介公司承担连带赔付责任卖家不享有涉案房屋产权，其未经父亲授权卖房，这致使买家无法办理房屋过户登记。卖家已经收取定金，却无法实际履行，构成逾期违约，应该双倍返还定金10万元。 2、居间合同：指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。（在房地产买卖中介服务活动中，居间成功的形式判断标准一般是双方当事人签订房屋买卖合同或与中介公司签订三方购房意向书） 中介公司未经谨慎审查，向客户介绍无法完成过户手续的房屋，提供的居间服务有重大过错，违反了居间人的合同义务，应承担连带赔偿责任。 ...

论缔约过失责任、违约责任与侵权责任的区分-转自网络...

开发商延迟办理房产证应如何赔偿家住浦东新区新场镇的李小姐咨询，购买浦东新场镇的一套商品房入住两年还未拿到产权证。买房时与开发商签定的购房合同上明确自合同签定之日起，交房后90天内拿到产权证，但至今却未拿，。经多次询问开发商，得到的答复均为“正在办理中”，请问律师该如何办理。 【上海房产律师钟涛解答】 开发商迟延办理产权证的行为已经构成严重违约，开发商不仅应当承担违约责任。而且，由于开发商迟延办理产权证已经超过一年，李小姐有权向法院起诉，请求解除合同并赔偿损失。如果李小姐不选择解除合同，则开发商应当按照合同的约定赔偿李小姐的损失。 ...

原告郭玲玲同被告天地置业公司于2000年7月6日所签订的《商品房销售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且并不违反有关法律的规定，应为有效合同。在该合同中，双方明确约定了所购商品房的位置、面积、售价、交付日期、付款方式等房屋销售合同所必备的条款，且双方均按约定实际履行了各自的义务，因此，该合同即为房屋买卖合同，原告提出的双方未签订正式售房合同的主张不能成立。但鉴于郭玲玲在交房前已向天地置业公司提出了退房要求，因此，天地置业公司应按合同约定，扣除定金后，将剩余房款返还原告。对于郭玲玲提出房屋漏水一事，因其所出示的证据是起诉时拍摄，并不能证明交房时存在漏水现象，且并无证据证明被告有其他违约行为，故其要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告郭玲玲的诉讼请求，部分予以支持。遂判决如下： 一、被告天地置业公司于本判决生效后十日内，向原告郭玲玲返还房款132016元。 二、驳回原告郭玲玲的其他诉讼请求。...

根据《合同法》第一百一十六条关于 “当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”的规定，违约金与定金条款不能并用，但定金与赔偿金的发生原因各不相同，法律对此也未做出禁止性规定，按照“法无禁止即为允许”的原则，在当事人有约定的前提下，当事人得同时主张定金和赔偿金。否则，当定金责任与损害赔偿责任并存时，适用损益相抵原则计算实际赔偿额与意思自治原则和公平原则相悖，会发生无论当事人在法律允许的范围内对定金数额如何约定，守约方获得的实际赔偿总是相同的法律后果，当事人对定金数额的约定失去意义。《合同法》第一百一十四条第二款亦规定，当定金不足以弥补实际损失时，当事人可以请求人民法院予以增加。...

但根据《合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案原告可以选择适用违约金条款。...

虽然银行可以晚点放款，可以买卖双方的买卖合同当中可以约定了明确的付款，过户期限，晚一天付款就要支付违约金，那么，到底是按照合同约定来赔付，还是买家可以适用情势变更原则抗辩呢？...

房屋转让总价为人民币1,385,000元。合同补充条款约定，若在房地产权利转移之日起五十日内房东没有迁出户口的，则每逾期一日应支付总房款万分之五的违约金...

在房屋买卖合同中，甲方首先违约，乙方既要继续履行合同，又同时要求甲方承担违约责任。在甲方同意继续履行合同但拒绝承担违约责任的情况下，乙方又拒绝履行合同...

二手房买卖过程中，委托人签署的委托中介公司求购房屋的“确认书”符合居间合同的法律特征，应认定为居间合同。其中中介公司设定的规避“跳单”条款虽为格式条款，但旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益，一般应认定有效。而在“跳单”违约行为的具体认定过程中，应考量中介公司是否履行中介服务，委托人是否利用中介公司提供的信息跳开中介公司与出卖人订立合同，以及委托人有无恶意逃避支付佣金义务等行为...