做了这么多年上海房产律师,我钟涛律师见过最憋屈的事,不是买贵了,也不是房价跌了,而是买房人欢天喜地搬进新家,没过几天,邻居一句闲话把人吓出一身冷汗。你猜怎么着,这房子以前出过人命,而且墙上还贴着银行的抵押告示,卖家从头到尾一个字都没提。

今天这个故事,主人公我化名叫王女士。她在浦东看中一套两房,中介说得天花乱坠,地段好,满五唯一,业主诚心卖。王女士夫妻俩攒了小半辈子钱,又贷了款,签合同那天手都是抖的。总价四百多万,首付凑齐,贷款也下来了,产调(就是在房产交易中心拉的那张房屋产权信息,能看出房子有没有抵押查封)当时看了,干干净净,王女士就放心了。

可人算不如天算。搬进去刚满一个月,楼下的阿婆串门,随口问了一句,姑娘你不怕啊,这屋子三年前死过人的。王女士当场脸就白了。再去一查,更吓人,房子早被卖家私下抵押给一家小额贷款公司,抵押登记就在签合同后第三天悄悄办了。换句话说,王女士住着的,是一套背着债还带着晦气的房子。

这里有个坑,很多买房人栽就栽在这儿。王女士第一反应是要退房要卖家赔,可她翻出合同,里面只写了房屋权属清晰,没写凶宅要披露,也没写抵押要提前讲。她问我,钟律师,合同没写,我是不是就没道理了。我告诉她,道理不在合同那几行字里,在民法典的知情权里。

有人会问,买房不就是一手交钱一手交货,卖家凭什么要替你说的八卦和债务兜底。这话听着有理,其实站不住。民法典里有个出卖人信息披露义务,翻到合同编专门讲买卖合同的那一章,里面说,出卖人就标的物的质量或者权利瑕疵,要如实告诉买受人的,没说就是过错。凶宅影响你住不住得安生,抵押影响房子会不会被银行收走,这两样都直接关系到你能不能踏实拥有这套房。

我给王女士掰着手指头算。第一,凶宅虽不是法条上的名词,但上海法院判过不少,隐瞒非正常死亡事实,买房人可以主张受欺诈,合同能撤销。第二,抵押更实在,房子有抵押不告诉你,等于把一颗雷塞给你,民法典明确,出卖人有义务保证房子没有权利人来争。这两条合起来,王女士不但能退,还能要赔偿。

我的看法是,知情权不是卖家施舍的良心,是法律硬塞给他的责任。你花了大半辈子积蓄,总不能连自己买的房干不干净都不知道。可现实中,太多人像王女士一样,签合同前只盯价格,产调拉了就当万事大吉,真出了事才后悔。

这案子给我的教训是,买房前嘴巴要勤。除了产调,多问问邻居,多看看物业,凶宅这种事,交易中心查不出来,但街坊嘴里藏不住。抵押呢,产调上白纸黑字,问题是很多人根本不会看,或者被中介一句没问题就打发了。

还有一层,有人会问,要是卖家咬死说你买的时候没问,我不说不算瞒,这招灵不灵。说实话,灵过一阵,现在不灵了。上海这边的裁判思路早变了,凶宅和抵押属于影响交易的重大事实,不问也得说,这是出卖人的先合同义务,不是你问了才讲,不问就装糊涂。

王女士后来听了我的话,先把抵押和凶宅两件事分别取证,邻居作证,交易中心拉出抵押登记时间,再发函给卖家要求解除。卖家一开始耍横,说合同写了权属清晰你自已没查怪谁,等看见我们列的那条民法典,口气就软了。最后退了房款,另赔了一笔,虽然没到她想要的数目,但房子总算脱手了。

我常跟当事人讲一句土话,买的没有卖的精。卖家比你知道的多,这是天性。法律能做的,是逼他把要紧的事摊在桌面上。知情权这三个字,听着文绉绉,落到地上就是,你有权知道这房干不干净,他有义务告诉你。

老话说,丑话说在前头,免得日后翻脸。买房更是这样。我劝每个要上车的人,别嫌麻烦,产调拉一张,邻居聊几句,物业问一嘴,合同里把凶宅抵押违约写清楚。这几步花不了半天,却能替你拦掉大半的坑。

有人会问,知道了卖家瞒事,我具体能要回多少。民法典里,受欺诈撤销合同,房子退回去,房款退回来,你装修花的钱,看情况也能要。要是卖家恶意,还能主张赔偿。数目谈不拢,法院按你实际损失判,不是随便给个零头。

我再多说一句。好多买家怕打官司耗时间,忍气吞声认了。说实话,能谈先谈,谈不拢别硬扛,证据齐了,这类案子上海判得并不慢。拖得越久,卖家把房一抵押,你连本都难保。

王女士临走时跟我说,早知道多嘴问一句邻居,省得后来这通折腾。我说,对,买房这事儿,勤快不吃亏,懒才吃亏。知情权摆在那,你不伸手去拿,它不会自己落到你兜里。

说到底,知情权不是纸上的权利,是你真金白银换来的底气。王女士的案子不复杂,复杂的是太多人根本没意识到自己有这点底气。钟涛律师今天把话撂这,买房别光听中介唱赞歌,该问的问,该查的查,房子买得踏实,觉才睡得安稳。