【94、95方案确权】售后公房如何主张产权份额？94、95方案有什么区别？伪造签名是否可以主张合同无效？

钟涛处理专业处理房地产业务，在房屋纠纷，特别是售后公房纠纷方面办理过几百起案件，积累的了丰富的经验， 发表过不少专业文章，今天，我们对近期客户关心的热点话题分析如下：

 1、我国诉讼法律规定诉讼时效是20年，按照94方案买下产权的这批房屋马上就快满20年了，那么是否还能主张权利呢？

2、94方案售后公房可以主张产权份额共有，那么95方案、96方案的同住人该如何主张权利？

上边2个问题是近期热点话题，特别是有些家庭长期和平共处，产权人到目前为止还活着，但是同住人也不想现在矛盾公开化，起诉到法院主张，他们该如何主张权利呢？

一、钟涛律师认为，法律规定20年最长诉讼时效是要关键注意的，立法的目的就是要求当事人在时效期内主动起诉至法院，主张自己的权利，避免房屋产权长期处于不确定由纠纷的状态，有利于社会的长期稳定，财产延续和继承等等。

二、上海市高级人民法院1996年，1999年和2000年分别颁布 了售后公房纠纷的指导意见，明确了94方案可以主张确权，95方案如果同住人没有签字的可以主张合同无效，恢复到公房状态。其中规定了2个时效期间，一个是产权人去世2年以内起诉，一个是同住人生前必须自己主张，否则就丧失了胜诉的时效。

三、出台的目的就是让你早日起诉，为了解决家庭矛盾的问题，高院又出台意见规定，有些家庭没有发生矛盾，诉讼时效从家庭矛盾发生之日起计算2年，实际以及从2000年开始给出了足够的宽限期。

四、这些规定都没有突破民法上的20年最长诉讼时效的规定，根据我国法律体系，民事诉讼法是最高效力的，他规定的20年一般来说，各级法院必须遵守。并且上海高院给出宽限期的目的一个是让你明确有权利行使维护自己的利益，另外一个充分考虑了家庭矛盾的因素，给了这么多年的宽限期，但是，宽限期不能无限制长期宽限下去，20年就是一个截止。

五、所以，钟涛律师认为，94方案售后公房主张产权共有必须遵守20年的诉讼时效的限制，对于目前还没有主张权益的客户而已，最好抓紧时间，委托律师确权，不要继续沉默下去，否则过期不候就麻烦了。

六、94方案售后公房同住人可以主张产权共有，对于95方案、96方案来说，是可以通过主张购买公房合同无效，撤销产权，恢复到公房承租状态来维护权益的。

七、根据规定，售后公房出售合同实际是国家和百姓达成的一般买卖房屋产权的合同，和现在市场上买房双方地位一样，如果售后公房符合资格的购买方有多个，那么必须每个人都签字确认，同意购买，否则合同应该是无效的，合同无效之后，按照法律规定，各自返还，国家把你交的购房款退还给你，你把产权还给国家。

八、近期钟涛律师了解到一些法院，在处理95方案售后公房的时候有个尝试，同住人去世了，继承人在2年之后起诉至法院，认为同住人没有签字，主张合同无效，同时人已经去世，合同返还逆转没有意义，要求法院确认产权共有的方式来维权。钟涛律师认为，这个做法在目前的法律上完全没有根据，属于个别法官运用自有裁量权的范围，根据法律规定，公房只有居住权，没有继承权，如果同住人没有主张自己的权利，继承人肯定不能来确权的，否则就属于居住权可以继承 了，现实是承租人都不能继承，更别提同住人 居住权了。

九、而且，95方案，同住人只能主张合同无效，恢复到公房状态，并不能强制买下产权，并且该同住人到底是否同意产权归到产权人名下以及因为去世无法考察，继承人不能代替其主张权利，没有任何依据。

网站声明：本文系本站原创作品，著作权受法律保护，未经钟涛律师书面同意，本站文章禁止转载。否则，将坚持追究法律责任。对本文如有不解，建议最好到律师事务所当面详细咨询。钟涛律师多年在上海律师事务所执业，擅长起诉房产、房产分割、房产交易谈判、离婚房产分割、协议起草及涉外房产诉讼等业务，地址：上海市浦东新区张杨路707号生命人寿大厦1102室(地铁2号线、4号线、6号线、9号线世纪大道站下12号出口300米）

预约咨询电话：15800502572。