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房屋过户手续完毕,审核登记中,被查封,怎么办

时间:2010-2-22来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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跪求帮助:房屋过户手续完毕,审核登记中,被查封,怎么办
加精是因为跟贴中有网友专家孤帆的专业指导 管理注 

2009年5月17日,我与卖主和中介签定了房屋买卖合同,并付了定金。5月20日,到房产交易中心办理过户手续,并一次性付清所有房款。房产交易中心口头说4日后拿房产证。可5月25日,房产交易中心电话通知说我的房子被查封了,时间是5月25日上午,所以房产证不能办。我打电话给法院了解情况,说是卖房人欠了钱,申请人与5月18日申请,法院5月25日裁定执行。郁闷,怎么这么巧啊。是否是诈骗啊。我就没有办法过户了吗?请各位懂法的大哥大姐帮忙啊。
二马2009-05-30 16:47
明显就是一个套 房价挺便宜吧


山高水长2009-05-30 17:21
  我刚才也电话了一下夏律师,这种情况对买方很不利,很多人以为房管部门受理后,即代表和卖方的转移关系结束,这是不正确的,在买卖关系的申请被房管部门受理后,房管部门内部有一个法定的核准过程,在核准之前(即物权还处于卖方名下),法院可对标的物进行查封,在核准后(物权已属于买方),法院不得查封。 

  楼主说的情况则属于第一种核准之前,这对楼主是非常不利的,如果此房产拍卖,第一查封人会优先你受偿,这种情况,不排除卖方在恶意转移资产,楼主应立即从债权着手,向法院起诉卖方,要求卖方退还钱款,同时调查一下,卖方或配偶有无其它房产,也向法院提出查封保全申请。 
  
  楼主,去问下法院,卖方是因为什么事被他人起诉的,债务纠纷是多大。

  我在网上也找了一些资料,甄别了一下,供楼主参考: 

在办理交易过户过程中法院是可以查封的,但是有条件。 
最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)中的第九条规定:对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请,尚未核准登记的,人民法院可以进行查封,已核准登记的,不得进行查封。 


《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》2005年1月1日起施行。 
第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。 
综上,如果你是善意的那么该房产应该给你的。 
建议:你向法院提出执行异议,说明你的情况,要求法院解除查封。这是最有效的办法。


山高水长2009-05-30 17:34
我刚才在网上的了一些案例析了一下,不同法院、不同的情况各法院处理情况也很不相同
总结了一下:
你是不是善意第三人,是不是实际已占有,在交易过程中有无过错,对判决结果影响很大


山高水长2009-05-30 17:36
这个案例,就是在说,你只能向卖方要求退钱,而不能要求法院撤除查封

房屋买卖合同也属于买卖合同的一种,因此也受《合同法》的调整,处理合同纠纷有两条基本思路,一是可以要求继续履行,一是可以要求承担违约责任,当然有时两者也可以结合使用,也就是说可以要求对方既要继续履行合同又承担违约责任,在这里讲这个问题的目的是要通过一个案例简单介绍一下,哪些情况可以通过诉讼的方式要求被告继续履行合同,哪些情况只能要求对方承担违约责任。

    案情介绍:

    刘易刚、樊菲系夫妻关系。2005年5月13日,刘易刚、樊菲向蒋女士出具收条,写明“今收到蒋女士人民币壹拾捌万伍仟肆佰陆拾元整购上海市某处房款”。同年5月26日,刘易刚作为出卖人(甲方)、蒋女士作为买受人(乙方),签订《房地产买卖合同》,购买刘易刚名下的上海市某处的产权房(建筑面积为33.57平方米),转让价为200000元。同日,蒋女士与刘易刚委托代理人刘小姐向上海市普陀区房地产交易中心递交产权变更登记申请,蒋女士收到该交易中心出具的“收件收据”,但是之后,交易中心在核准登记过程中,系争房屋被法院依法查封,故未为其办理房屋过户手续。  

    刘易刚因与案外人之间有民间借贷纠纷,经案外人申请并提供担保,2005年6月6日,系争房屋被法院依法查封。得知上述情形后,蒋女士向法院提起诉讼,要求刘易刚按《房地产买卖合同》约定履行,将上海市某处房屋产权人变更为蒋女士。

    最终法庭未能支持蒋女士的诉请。

    上海君拓律师事务所焦春伟律师解析:

    本案蒋女士可以说是受害者,那么为什么她的诉请会被法院驳回呢?这主要是因为蒋女士的诉请提的不对,所以必然会败诉。

    根据《上海市房地产转让办法》第八条第(四)项的规定“有下列情形之一的房地产不得转让:(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”,因此可以说区房地局依据法院的查封令拒绝为蒋女士办理房产过户手续是符合法律规定的。

    而本案中蒋女士如果要尽快保护自己的权益,只能要求卖房人返还购房款,承担违约责任,而不能在查封措施未解除前要求卖方将房屋过户到自己名下,因为即使卖方同意也因为该行为违反法律规定而被交易中心拒绝。蒋女士也可以选择待房屋保全措施被解除后再起诉要求卖方办理过户手续,同时这种选择即使在本案中蒋女士败诉的情况下,一旦将来该房屋具备了过户的条件,仍然可以要求其过户。

    目前此类情况发生不是很多,但是也不可不防,一旦出现类似情况,那么买房一方的权益就没有保障了,如果卖方将钱挥霍,那么买房势必面临既拿不会钱也拿不到房的危险境地。
摘自http://www.66law.cn/channel/lawarticle/2009-03-20/4038.aspx


乘风而去2009-05-30 17:51
山高很专业!


tod2282009-05-30 20:18
谢谢各位了。看来上套了。
我肯定是属于善意第三人的,因为什么都不知道。
办理是和卖方和中介一起去的。一切按法律程序办的,也没有问题的。
就看法官判了。
够戗


山高水长2009-05-30 20:22
引用 
引用第6楼tod228于2009-05-30 20:18发表的 : 
谢谢各位了。看来上套了。 
我肯定是属于善意第三人的,因为什么都不知道。 
办理是和卖方和中介一起去的。一切按法律程序办的,也没有问题的。 
就看法官判了。 
够戗  


你根本没有起诉,怎么看法官判啊


tod2282009-05-30 20:24
请问各位,老百姓如何去查别人的财产啊?私家侦探?各县市的房产交易中心是否能查到被执行人在全国所有的房产信息呢?


tod2282009-05-30 20:25
我已经提出异议了,等答复。并且我也以合同诈骗准备起诉,根据斑竹介绍,起诉他,但要是找不到他人怎么办?


山高水长2009-05-30 20:27
引用 
引用第8楼tod228于2009-05-30 20:24发表的 : 
请问各位,老百姓如何去查别人的财产啊?私家侦探?各县市的房产交易中心是否能查到被执行人在全国所有的房产信息呢?  


老百姓查别人的房产,必须在别人本人的陪同下,带身份证和产权证到市管局的查档服务中心查询产权的状态。

目前,各县市未联网,不能查询被执行人在全国的所有房产信息


山高水长2009-05-30 20:27
引用 
引用第10楼山高水长于2009-05-30 20:27发表的 : 

老百姓查别人的房产,必须在别人本人的陪同下,带身份证和产权证到市管局的查档服务中心查询产权的状态。 

目前,各县市未联网,不能查询被执行人在全国的所有房产信息  


如果别人不配合,律师法院可以凭相关证件查询他人的房产信息的


tod2282009-05-30 20:28
不好意思,在问一下,如果我第二轮侯查封后,又有第三债权,第四债权提出查封的。我损失会不会越来越大啊?如果我第二轮侯查封后,第一查封解除后,我能否顺利办证?谢谢


山高水长2009-05-30 20:30
你现在当务之急,应该向江阴法院咨询一下:
1、你是善意第三人,想取得房产如何处理;
2、卖方是因为多少债务纠份而房产被封的?
3、卖方的房产可能被解封吗?
但不管怎么样,你应该立即向法院起诉卖方,要求对卖方的其它房产进行查封,如卖方无其它房产,则对你已交房款的房产进行轮侯查封。
此事很重要,建议咨询法院相关专业人士(法院并不一定都懂这方面,要找对人才行)或房产类的律师


数值林2009-05-30 20:30
向这位兄弟表示同情

我本来也打算买2手房的  就怕上当

所以去年才买的新房


山高水长2009-05-30 20:36
引用 
引用第12楼tod228于2009-05-30 20:28发表的 : 
不好意思,在问一下,如果我第二轮侯查封后,又有第三债权,第四债权提出查封的。我损失会不会越来越大啊?如果我第二轮侯查封后,第一查封解除后,我能否顺利办证?谢谢  


一般是这样处理的: 
所谓轮侯查封,有多个原告对被告的同一标的进行起诉,此标的前后被不同起诉人进行查封保全,至于损失问题,我在网上找了些资料,你看一下: 

网上有完全二种不同的说法:
第一种:
最高人民法院《关于同一法院在不同案件中是否可以对同一财产采取轮候查封、扣押、冻结保全措施问题的答复》明确了可以采取轮候查封,表明在一般情形下,先查封的债权人对查封财产享有优先受偿权。但是,根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第九十条之规定,被执行人为公民或其他组织,其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结,无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的,在被执行的财产被执行完毕前,对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对被执行人的财产参与配。 
  其实,这两个规定并不矛盾。也就是说,在一般情形下,先查封的债权人对查封财产享有优先受偿权。但在特殊情况下,即当债务人为自然人或其他组织的,其主要财产因为一个债权被查封、扣押、冻结,除此之外已没有可以用来偿还债务的其他财产时,对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与配,此时查封在先的债权人不再享有优先受偿的权利。 
  你的关键问题在于,被执行人即卖方是否还存在其他可供执行的财产。若被执行人存在其他可供执行的财产,则其它轮侯查封人不应参与配该查封财产;若被执行人没有其他可供执行的财产,则应采取查封均等主义原则,你和你下面的起诉人可参与配该查封财产。 

第二种:
对于轮侯查封后,如房产被拍卖后的财产配问题,法院也有不同的意见,我认为此意见可能更为权威:
轮候查封制度的具体模式是:对同一财产,先查扣的法院依据法律规定可自行处被查扣财产;而后查扣的法院在同一时间也可以查扣该财产,只不过该查扣效力暂不发生,等到先查扣法院对被查扣财产的处行为完毕并对该财产予以解除查封后,后查扣的法院所实施的查扣行为才会自动生效,其并可依法对该财产再次进行处。这里需要我们注意的是被查扣财产只有在一次执行完毕后尚有部价值可再行处时方有轮候查封的实际意义。因为“轮候”的概念就是为了使一物(财产)在其价值范围内能保护多个债权人的利益,所以轮候查封制度是我国法律关于查扣制度的一种进步。 

我更认同第二种说法
 


沉舟2009-05-30 20:36
善意第三方,包括你是不是捡了个皮夹子,就是说是否明显低于市场价!


山高水长2009-05-30 20:38
你提出的:如果我第二轮侯查封后,第一查封解除后,我能否顺利办证?谢谢

如果第一查封解除,还不能过户,要你自已提出的第二轮查封也解除后,才能顺利办证。
建议:如果第一查封能解除,则你的查封也能解除,一定要和办证部门沟通,查封一解除,立即要求将证进行下一步的审核,防止再出现又有人来查封的情况


山高水长2009-05-30 20:38
我也都只是我个人的理解,你还是咨询律师法院相关人士为妥,避免误导。


山高水长2009-05-30 20:41
对于轮侯查封后,如房产被拍卖后的财产配问题,法院也有不同的意见,我认为此意见可能更为权威:

轮候查封制度的具体模式是:对同一财产,先查扣的法院依据法律规定可自行处被查扣财产;而后查扣的法院在同一时间也可以查扣该财产,只不过该查扣效力暂不发生,等到先查扣法院对被查扣财产的处行为完毕并对该财产予以解除查封后,后查扣的法院所实施的查扣行为才会自动生效,其并可依法对该财产再次进行处。这里需要我们注意的是被查扣财产只有在一次执行完毕后尚有部价值可再行处时方有轮候查封的实际意义。因为“轮候”的概念就是为了使一物(财产)在其价值范围内能保护多个债权人的利益,所以轮候查封制度是我国法律关于查扣制度的一种进步。


山高水长2009-05-30 20:45
楼主既然能说出轮侯查封四字,想必有专业人士在后面指导,多问问专业人士的意见,对解决此事很有帮助


tod2282009-05-30 20:48
不是什么专业人士,是上网查的。觉得很乱,所以特地问问。谢谢了。


山高水长2009-05-30 20:49
引用 
引用第21楼tod228于2009-05-30 20:48发表的 : 
不是什么专业人士,是上网查的。觉得很乱,所以特地问问。谢谢了。  


有什么不清楚的,欢迎提问,但我的意见可能也不一定对,最好咨询法院相关人士为妥


廉政风暴2009-05-30 22:49
我国的法律还要细化,某些法律条文很笼统,司法解释偏差很多,像此类案例很典型,值得探讨!更想从中吸取教训与经验!


402659062009-05-31 10:38
通过这一事件,强烈呼吁房款监管的政策尽快出台,给百姓一个安全的交易的环境。


kaili2009-05-31 11:08
确实是的,现在二手房中房款都是交给对方的,如果实行银行资金托管(或其它第三方托管), 这样的诈骗案会少很多的!


廉政风暴2009-05-31 11:26
资金监管说起来容易做起来也难,个人认为资金监管还是要交给银行比较安全,给第三方的话,应该具备类似担保公司资质的条件才能真正实现资金安全。


一串红2009-05-31 13:53
居然,看来买二手房还真是要多多当心呀


雨微2009-05-31 14:05
一般给中介公司操作的,不要省了那么一点中介费,当然是有资质的,我家房子签订合同之后,付给我首款,我的房产证就交给了中介公司,然后过户给对方贷款,再给我最后一笔余款,总之我买房和卖房都没有出现这样的事情,当然小心点好,碰上了只能像律师咨询;


山高水长2009-05-31 15:31
在没有资金监管的情况下,房东的信誉,以及过户中资金如何转移对买房人是一个智力考验,这个案例也希望引起更多中介从业人员的警惕。

祝楼主好运


江洋大盗2009-05-31 20:00
希望签约或办理过户手续到房官局档案室查证。。。。以便带来不必要的麻烦


廉政风暴2009-05-31 22:36
一般中介的常规操作是这样的:1.签定买卖合同,交付购房定金;2,约定期内首付款给卖方,当天到房管部门办理过户手续;3,余款等房地两证下来后到银行办理抵押,一般7天左右银行放款,交给卖方。
这期间从房管部门受理过户到新的房产证下来要有5、6个工作日,如果碰到楼主这样的情况这几天就会很不放心了。
其实资金监管真的是很重要。


路在远方2009-06-01 14:22
如果产权登记当天就能实现产权的转移,就不会出现类似的案例了。
因为产权登记(过户)那天房东肯定要拿到首付款或者全部房款,而产权登记到产权转移,
中间又要有房管部门内部有一个法定的核准过程(一般5个工作日),这期间有人对该房产实现查封
对买受人是非常不利的.
既然有申请人18号申请查封该房产,法院或房管也要及时通知你,让你找房东讨说法(如归还房款).
拖到25号才告诉你不能过户,也给了房东转移财产和逃逸的时间啊.


廉政风暴2009-06-01 23:10
这个核准过程还能不能缩短啦?比如不超过2天,技术上应该没有问题;还有,只要登记核准就应该有法律效力,至于产权证的(那个紫红本本)发放时间不应影响其法律效力。


冰果雪泡1232009-06-25 06:05
到房管部门办理过户手续时被查封的房子不是不能过户的吗??房管部门有登记的呀!楼主的房子既然房管部门已受理怎么会当时没查出来呢?


山高水长2009-06-25 09:48
引用 
引用第34楼冰果雪泡123于2009-06-25 06:05发表的 : 
到房管部门办理过户手续时被查封的房子不是不能过户的吗??房管部门有登记的呀!楼主的房子既然房管部门已受理怎么会当时没查出来呢?  


到房管部门办理过户手续时被查封的房子不能过户的
房管部门有登记的呀
办理产权证有个核准过程,即受理—初审—复审—核准—打证—收费—发证。
楼主的这种情况是在受理后,核准前被法院查封的。


冰果雪泡1232009-06-25 19:36
真得很感谢山高的及时解释,为论坛作出了有目共睹的贡献!我这次买二手房就是先把你的贴子反反复复看了很多遍,我的房产证过户手续是在6月17日办的,今天没去拿,应该没什么问题吧?(注:期间没有房管所的人打电话我说有什么问题)


冰果雪泡1232009-06-25 19:43
另外水、电、有线电视、电话别在什么地方过户?最好在什么时候过户呢??


山高水长2009-06-25 22:11
引用 
引用第36楼冰果雪泡123于2009-06-25 19:36发表的 Re:跪求帮助:房屋过户手续完毕,审人的核登记中,被查封,怎么办 : 
真得很感谢山高的及时解释,为论坛作出了没有目共睹的贡献!我这次买二手房就是先把你的贴子反反复复看了很多遍,我的房产证过户手续是在6月17日办的,今天没去拿,应该没什么问题吧?(注:期间没有房管所的人打电话我说有什么问题)  


楼主说的情况虽然要加倍小心,但也只是极个别个例,一般都是没有问题的。既然通知你今天去拿,你今天没去拿,这样说,已经核准了,不用担心


山高水长2009-06-25 22:12
引用 
引用第37楼冰果雪泡123于2009-06-25 19:43发表的 : 
另外水、电、有线电视、电话别在什么地方过户?最好在什么时候过户呢??  


这个我也不太了解,我帮你重新开个贴,希望有了解的人来帮你解答


冰果雪泡1232009-06-26 05:03
谢谢山高!!


kaili2009-06-26 14:31
水电可以在审批中心过:电有点麻烦,双方各自带好身份证,银行代扣的撤销单(卖方),银行代扣的委托单(买方),新的房产证,双方到场签个字;水:带好买房的银行卡和身份证,新的房产证!


气:中山南路(兴国塔对面),新的产权证,原气卡,买方的身份证,去办理就行了!


江洋大盗2009-07-01 07:48
kaili 。你也蛮专业的啊,


蓝天碧云2009-07-09 10:14
现在怎么样了?如果卖房人收得你的房款是去履行执行款的话,那你还有希望,法院解封后你就可继续办理过户手续,如果卖房人是为逃避法院执行转移财产的话,那你倒霉碰到老赖了。


冰果雪泡1232009-08-01 19:14
也想问一下,现在怎么样了??


山高水长2009-08-01 20:23
引用 
引用第44楼冰果雪泡123于2009-08-01 19:14发表的 : 
也想问一下,现在怎么样了??  


替楼主谢谢楼上二位。


冰果雪泡1232009-08-03 22:13
楼主是不是不来这里了


山高水长2009-08-04 20:23
引用 
引用第46楼冰果雪泡123于2009-08-03 22:13发表的 : 
 楼主是不是不来这里了  


见怪不怪了,问到答案就不来的不少


孤帆只影2009-08-09 17:02
       这是个比较复杂的问题,谈一下我的意见:
(1)任何一部法律制订的本意是保护合理合法的行为,根据我们国家对不动产以登记为原则看,在付完房款,过户手续完成前,买房人虽不具有对房屋的所有权,但至少对卖房人有普通债权关系,同样,对房产的他项权利也是以登记为原则的,但买房人与卖房人之间的交易行为在法院查封之前,虽没完成成登记,但买房人已付清完部房款并实际入住该房产,即虽末完成程序意义上的转移,但实体上可以认为交易已经完成。另外抵押权虽优于普通债权,但从从保护善意第三人的角度看,买房人可以主张查封无交。
(2)对于涉及第三人的房产查封,扣押问题,最高人民法院在05年(大约是这个时间)曾有过专门的司法解释,原文我记不清了(明天上班后我可以将原文发至论坛上)。对于在房产过户过程中。出现对正在过户过程中的房产进行查封的情况时,查封能否生效的区别依据有二,一是房子是否已交付买方,即房子是否已在买方实际控制之下。二是买方是否已交付了所有房款。根据该司法解释,如是买房人已入住该房产且已支付了所有房款(这里要特别强调的:必须是全部房款),则法院不能再对该房屋进查封,如是虽入该房屋但并末全额支付房款,则可以查封。
(3)法院的查封裁定书在五月份发出,如买房人末在10天内提出异议,现在该裁定应已生效了吧?现该房子已在查封中了???买房人此时可以作为第三人向作出对该裁定的法院提出异议并申请复议。请求撤消该裁定书。
    祝你好运!!!!!!!


山高水长2009-08-09 18:05
太感谢孤帆兄精辟析了,学习收藏了
我非常赞同你的观点,但在实际操作中,好像法院部门不管这些,只要受理后审核未通过,即进行查封。
目前江阴很多二手房买卖是受理前即交清或只留少部尾款,这种情况比对孤帆兄所提的,是很不利的
二手房交易资金托管倒是可以有效保护交易双方的权益
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