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夫妻关系存续期间房产,房产证上只有一人姓名,该夫妻一方擅自卖房的合同是否有效-上海房产律师

时间:2010-6-29来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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夫妻关系存续期间房产房产证上只有一人姓名,该夫妻一方擅自卖房的合同是否有效-上海房产律师
案例介绍:
   涉案房产为死者B在其与A夫妻存续期间购买的房产房产证上只有B一人的名字,B将该房产转让给C后,尚未办理产权变更登记的情况下,不幸触电死亡。后A起诉至法院,请求确认该房屋买卖协议无效。本律师作为C的代理人,办理了该案件。

【上海房产律师钟涛解答】

一、涉案房产并非理所当然的为夫妻共同财产
首先,按照旧的《婚姻法》,夫妻关系存续期间所购房产是夫妻共有财产没错,而按照现行的《婚姻法》却不是。现行的《婚姻法》规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部各自所有、部共同所有,没有约定或者约定不明确的,才依法确定为共同所有或夫妻一方所有,所以本案涉案房产虽系原告之夫A在婚姻存续期间购得的,但并非理所当然地为夫妻共有财产。
另外,《物权法》第七条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定”应当理解为“法律另有明文规定”。而《婚姻法》第十七条仅对夫妻共有财产作了泛泛规定,并未明确夫妻关系存续期间,房产的权属可以不经登记即属于夫妻共有财产。另一方面,如果夫妻共有的不动产,无论登记在哪方名下,其共有权的效力自然及于另一方的话,无疑违背了房屋产权登记的公示公信原则。
因此,即使本案原告B与A没有书面约定涉案房屋的所有权归属,涉案房屋也并非理所当然的属于夫妻共同财产,还应当依照《物权法》的规定进行登记。


二、原告之夫B为涉案房屋的完全权利人
2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》,是我国房地产管理方面的专项法律,该法第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。国务院发布的《城市私有房屋管理条例》,建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》,都作了类似的规定,并进一步明确:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处权利的唯一合法凭证。”
由此可见,我国不动产物权以登记作为公示方式,未经登记,不发生物权效力,这就是不动产公示的公信力。既然我国法律规定了公示公信原则,也明确规定了房屋作为不动产的公示方式,人们就应当遵守,行政机关和司法机关就应当维护。如果公示出来的信息不具有公信力,等于没有公示。如果一个相信不动产权属证书登记的权利状况的购买人都不能保证自己购买的财产是否安全,则人人都将忌惮交易,社会经济生活将陷于停滞。从这个意义上讲,本案涉案房产房产证上只有B一个人的名字。那么基于不动产的公示、公信原则,出卖人B系房屋的完全权利人,其处行为应该是合法有效的。


三、《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项“共同共有人”的理解
原告对该条第(四)项“共同共有人”的理解有误。对此,代理人认为,这里的“共有人”应当仅指产权证上表明的共有人或者买主明知或应知的共有人,而不包括其他法定的、约定的,实际上的共有人。
        首先,从立法本意来看,《城市房地产管理法》是城市房地产的登记、交易等方面的行为规范,产权证是一种权利凭证,具有公示、公信效力,这一点也被物权法所认可。即是说,在有产权证的情况下,人们应该无需依据其他凭证就能判断权利人,这样才符合物权的公示、公信效力,有利于交易的安全和便捷。
        其次,从实际上看,认为“共有人”包括实际的共有人,势必加重第三人的注意义务。因为共有人不仅包括妻子,还可能因为家庭财产共有或者继承等事由,包括孩子、兄弟姐妹、父母等,甚至可能因为卖主与他人之间的约定,包括其他人。如果认为“共有人”包括上述实际共有人,则第三人在交易前必须了解卖主的家事,了解卖主妻子、父母、兄弟姐妹、朋友的情况,甚至有没有与他人签订的协议等,这对于第三人来说是非常困难,甚至是不可能的,导致交易双方的权利义务不对等、不公平,也导致双方权利义务不平衡。
另外,从举证的角度来看,对购房者不公平,因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由,或很容易伪造证据。相反,对于购房者而言,其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外,几乎无法对是否存在“实际共有人”进行审查,要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。
因此,本代理人认为“共同共有人”应当是指房屋共有权证书与房屋所有权证书上登记的合法持证人。
四、即便不构成善意取得,也应当继续履行合同
即使受让人不构成善意取得,也只是说当事人没有取得物权,并不意味着当事人签订的合同无效。就本案来讲,被告C审查了房产证,尽到了应尽的审慎义务。基于房屋登记的公示、公信效力,其与A签订房屋买卖协议,双方意思表示真实,价格合理,是公平的市场交易行为。因此,被告C善意且无过失。
另外,被告C已经支付了全部房款,对涉案房屋进行了装修,所花不菲,增加了较大价值的添附,并已实际入住,即使未办理产权变更登记,只要买受人是善意、有偿取得,也应认定买卖合同有效,这也是经济效益原则的体现,应当继续履行。


五、上海市高级人民法院对本案争议焦点的解答
《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
2、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的“二手房”买卖合同,效力如何认定?
答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部共同共有人不得擅自处共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
 

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