家里老房子要卖,最乱的从来不是谈价,是兄弟姐妹之间那本账。我钟涛律师碰到过一回,一套房三个名字,老大一个人签字就卖了,老二老三跳出来不认,买家傻眼。你猜这房到底卖没卖成。

故事的主人公,我化名叫建国。他是家里老大,父母留下的老工房,产证上写着建国和妹妹招娣兰娣三人名字。父母走的时候没留遗嘱,三兄妹各占一份,这叫共同共有,意思是不分你我,房子是三个人的,谁也不能独吞。建国嫌两个妹妹嫁远了难凑齐,自已跟买家老唐谈妥,瞒着她们签了合同收了定金。

老唐是外地来沪打拼的,攒钱不容易,看房满意就付了二十万定金,约好下月过户。谁知招娣回娘家听说房要卖,炸了,说我没同意你凭什么卖,兰娣也附和。老唐懵了,合同白纸黑字,钱也给了,怎就过不了户。

这里有个坑,买家最爱栽。共同共有这东西,听着平和,实则最危险。民法典讲,处分共有的不动产,要全体共有人同意。也就是说,三个名字的房,缺一个签字,这买卖就立不稳。建国一个人拍板,在法律眼里,他只代表他那一份,替不了妹妹。

有人会问,那按份共有是不是就好办,比如我占七成,我卖我的七成总行吧。问得好。按份共有是算清楚了份额的,你占多少卖多少,但房子切不开,你真要卖,得通知其他共有人,人家有优先买权。而且一次性卖整套,照样要大家点头。所以无论是共同还是按份,少一人签字,整套过户就悬。

我的看法是,老唐这二十万定金,悬。合同因缺共有人签字,效力有瑕疵,妹妹不追认,这买卖做不成。可建国收了钱不交房,得担责。我让老唐两步走,一是书面催告三兄妹,二是留好付款凭证,真谈崩了,定金得要回,损失得找建国赔。

这案子给我的教训是,买带多个名字的房,签字那关最要命。看房别光看装修,先拉产调,看产证上几个名字,是共同还是按份。共同共有,必须人人到场签字,少一个都别付大钱。这是上海买房最基本的护身符。

有人会问,万一其中一人去世,名字还在证上,咋办。那就更麻烦,得先办继承,把份额理清,新人名字加上,才能卖。我见过卡在这半年的,买家贷款都批了,过不了户,月供白背。所以产调拉出来,继承人那一栏也要看。

建国后来被我点醒,跑去跟妹妹们谈,答应分出该给的份额,两妹妹才点头补了签字。老唐的房总算保住。可这惊一身汗,本可以不冒。多少纠纷,就坏在一个人自作主张,忘了房是大家的。

我办案常感慨,家产最伤情。父母留下的房,本是念想,一卖就翻脸。民法典把共同共有按份共有分得清清楚楚,是想让大伙明白,别人的份额,你动不得。老话说,丑话说前头,亲兄弟明算账,房本上几个名字,就得几张嘴都开口。

有人会问,我是买家,我怎么知道还有没有隐名共有人。这话问得刁。产调上只显登记的名字,可有的房,比如婚后买的,即便只写一人,配偶也算共有人。所以不光看产证,还要问清婚姻状况,配偶要是已婚,配偶也得签字,少一个都悬。

我再多讲一层。共同共有的人,对房有平等权利,一人想卖,得大家商量。可现实里,多少大哥大姐觉得自家人说了算,瞒着就卖了。等其他共有人跳出来,买家最惨,钱房两空的风险立马冒头。

老二老三后来跟我说,不是不肯卖,是气大哥一声不吭。我劝她们,气归气,房要是黄了,三人都亏。姐妹仨坐下来,把份额和卖价谈妥,补了签字,老唐的买卖才落定。家产这事,沟通比赌气值钱。

我的看法再补一句。按份共有和共同共有,差别在份额清不清。按份的,你占几成明摆着,处分时按份额来,其他人有优先买权。共同的,不分彼此,大事全体定。买家不管碰上哪种,记住一条,名字一个不能少。

有人会问,共有人里有人失联咋办。这麻烦,但有法子。可以通过诉讼,请求分割共有物,法院判了能卖,份额该给谁的给谁。就是慢,一年半载常见。所以买前查清楚,别等付了钱才发现有个找不着的人。

我办案常叹,房子是死的,人是活的,活人最能生事。民法典把共有规则写得明明白白,是想少点扯皮。可规则再清楚,你不按它走,照样摔。产调拉全,名字问全,签字到全,这三全,是买共有房的保命三招。

老话说,家和万事兴,可家和也得讲规矩。房本上几个名,就是几本账,账算清了,情才保得住。买房人图的是安稳,卖家图的是钱,把签字这关把严,两边都省心。

所以钟涛律师给句实在话。看到多个名字的房,先问清是共同还是按份,再要求全部共有人到场签字,不来的要有公证委托书。别信卖家一句他们不管,真出了事,这句话法院不认。房本写谁的名,就得谁点头,这是铁律,谁也绕不过。