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拆迁户怎样获取自己应得利益拆迁安置中的谈判技巧-上海房产律师

时间:2010-5-4来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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拆迁户怎样获取自己应得利益拆迁安置中的谈判技巧-上海房产律师 

 我们今天说说对绝大多数居民都有用的方法。一种是自己谈判,不借助任何外人帮忙。一种是找人帮忙。  
    我们先简单说说第一种人,打算自己谈的人一般是先搭搭架子,不跟动迁组谈,或者开个高价吓退经办。然后听听“路透社”消息--马路边透露出来的消息,白天跟朋友同事听听经验,晚饭后在弄堂里听听动态,交流信息。评判邻居的得失,也把自家情况说出来给邻居评判。综合以上经验信息,自家定个底线。因为不懂怕吃亏了,加上为了讨价还价的因素,所以,底价之上再加个百之二三十开始跟动迁组谈判。几个回合或者十几个回合后(时间是几天或者是几年),签字走人。而往往是这类人会吃亏,我要说明一点,现在都是阳光动迁,应该说,这样走的居民也拿到了政策应该给他家的部,我这里说的吃亏是指他没有拿到政策边缘的、可给可不给的部,他没拿到的话,再考虑到动迁机会一般只有一次,所以说他吃亏了。但是一般的居民并不知道政策边缘在哪里,你叫他怎么跟专业人员--动迁组的经办去争论?所以,有的居民会找外人帮忙,这就是上面说的第二种人了。  
    第二种人找外人帮忙的也两种,一种居民是找熟人通路子,成功率非常高。另一种居民是手里握有重大有利理由但不被动迁组认可,导致谈判差距太大,又找不到熟人通路子,所以只能花钱找动迁律师。我们现在来说说这两者的区别。熟人通路子跟请律师出面正式交锋不同,托熟人私下里说情通路子比较合乎国情,大家都有了面子还有里子,所以只要居民胃口别太大,一般比较容易成功。但问题来了,一是居民有没有这样的熟人?二是这样的熟人肯不肯出面说情?三是即使有这样的熟人而且也愿意出面,但在动迁组眼里这个熟人的面子有多大?他本人又愿意用多大?这些疑问直接关系到居民的利益。举例来说,托的熟人在动迁组眼里的面子有但不大,所以,动迁组手里最多假如可以加10万的,但只加了6万,而且声明已经加足了,居民托的熟人因为自己不懂加没加足,再说也不是他自己的事,况且现在已经有了6万的面子,当然回来叫居民签约,这时候,居民满意了当然签了,但就算还差一点的话也签了,为什么?因为居民自己也不知道加足了没有,再说,不签的话就得罪了朋友。最关键的是这6万本来就是政策外的,不托熟人就根本没有。所以签了就已经比别人拿的多,然后再送点还还人情也是应该的。但他还是差了4万没到手。再回头说说请律师的情况。这个做法的优点是,找这样的帮手不象找熟人那样要好运气,花钱就能雇来,而且不论他帮你谈到什么结果,都可以不签,没有人情面子问题。但缺点是效果不好,成功率低。为什么?一是因为请律师出面谈判不大合乎国情,动迁组比较反感,二是因为现在是“阳光动迁”,即意味着政策内的都已经给了居民了,至于政策边缘和政策外的部,对不起,你律师没有发言权,因为那是动迁组灵活掌握的。所以,现在动迁律师一般只受理有重大争议的拆迁诉讼,而不会代居民中介谈判,就是这个道理。 


动迁户经验  

    第一:也是我认为是最最重要的动迁大忌:托人找关系。 
    如果各位家里不幸遇到了动迁,千万千万不要托熟人,找关系。这样做绝对是有百害而无一益!这一点非常非常要紧,切忌,切忌!托人就被斩,因为动迁组会给你托的人好处,这是公开的潜规则,这样你的利益会被多扒一层皮。而且你还因为面子关系,不好意思和熟人讨价还价。站在动迁组的立场上来看,你去托人来谈判,说明你自己就是没办法了,你托的人就好比是你的底牌,你怎么可以把底牌随便亮出来呢?!我们中国人遇到难办点的事往往就喜欢去托人帮忙,这一点恰恰就是动迁组最最喜欢遇到的了。 
    第二:你知道动迁过程中,什么样的人家最容易被最先赶走吗? 
    对!就是家里有人做公务员的,或者自己本身是某个部门的领导。因为这样,动迁组就可以找到你的上级领导,找组织给你谈心,作思想工作,到这份上,你连谈判的余地都没有,只能是动迁组给多少就签约了。曾有一普通警察父母家里遇到动迁,派出所所长要求该警察回家配合动迁,等签好约再来上班。呵呵,动迁组是有ZF撑腰的,他们是非常神通广大的,他可以通过各级政府组织来给你施压,你想躲都躲不过,就算你是某某局长也一样难逃压力,而且你的官越大,动迁组赶走你就越容易,当然了,公务员本来就有十万以上的房贴,要价太高点也的确是没有道理。 
    第三:家里人数要多,最好是人员组成复杂,几代人同住。 
    众所周知,动迁组都是流氓无赖,你家里若是孤儿寡母,老人独居。就会遭到骚扰,比如锁眼里被人灌了胶水,楼梯被人抽掉,莫名其妙的着火,放在楼道里的东西不翼而飞,等等……家里人多会好一些,但是人一多就一定要团结,须知动迁组最擅长挑拨离间,让你们自己家里产生矛盾,他就可趁虚而入。而且切忌在动迁组面前讲周围邻居的坏话,他们很擅长利用邻里之间的矛盾,让你们互相不通消息,都以为自己拿的比别人多。曾有楼上楼下2户人家,同一天上午下午搬走的,各方面情况都差不多,拿到的钱居然会相差10万块。 
    第四:不要主动去动迁办公室,不要和他们吵架。 
    去动迁办公室无异于羊入户口,被打被骂的可能性非常高,特别要是你是壮小伙子的话,十有八九要挨揍。因为他们打了你,派出所不会管的,还会说成是你们自己流氓斗殴,说不定还要拘留你。 
    第五:不要开价,要房子。 
    要房子比要钱核算,我就不多说了。还有一点就是要房子可以挑挑捡捡,朝向,地段,面积,楼层都是你讨价还价的理由。要钱还有一个危险就是被说成要价过高,给他们找到强迁你的理由。而且现在房价飞涨,你这个月开的价,他过2个月答应给你,这时房价又涨了,你要加价,他们就说你是漫天要价,出尔反尔。 
    第六:耐心要好,无论发生什么情况都要沉住气。切记,切记! 
    第七:熟读动迁政策,了解强迁流程。 
    比如听证会。虽然法律不会帮你(没有律师会接动迁官司),法院遇到你起诉也是尽量不受理。但是你必须懂法,知道什么可以做,什么不可以做,须知动迁组无时无刻不在想抓住你的小辫子,把你送去给法院,房地局判你强迁。如果发展到要你去开听证会的地步了,离开强迁你也就不久了,虽然听证会上你说的话再有道理也没用,但是你还是必须得去开。否则要给他们扣下不配合动迁的帽子,还会让他们认为你胆小怕事。 
    第八:如果你被强迁了,不要慌。 
    强迁必定会给你一套很远的房子(把你的家具搬过去),你不要自己搬过去。这个时候要找我们政府的最基层单位——街道,不要吵不要闹,一家人统统搬去街道住。还要记住一点:如果是行政强迁,你有权向法院要求行政赔偿。不要指望马上解决,慢慢来——不要气,只要记。被强迁的那天,多找点亲戚朋友来“观礼”,别忘了用DV把整个过程拍下来,以后好做证据。他们强迁你是要花成本的,法院,Gong_An,仲裁,人大等等机关,可都是要摆平的。如果你悄悄地去北京,他们还要出钱把你领回来。注意最近国务院出的规范Shangfang条例,他们可以违法乱纪,我们老百姓可不行,而且还要严格遵守,想要楸你的小辫子还不容易吗? 
    第九:和动迁组谈判的时候,弄个可以录音的MP3放在胸前口袋里,把他们骂你,歪曲政策,诬蔑领导的话都录下来。就算法院不会把这个当作证据,但是他们知道你会这么干,以后和你谈就不敢乱说话了。 
    第十:如果是拿钱,要注意钞票到手的日期限制。 
    按政策是这样规定的:“双方可在动迁补偿协议中明确写入(比如上午交钱,下午走人。或者拿到钱后的几天里面走人),但是最晚不得超过被动迁居民搬离原住地1个月内。”实际操作时,他们会告诉你要把协议报上去批。至少拖你一个月,这帮CS多吃你点利息也是好的。而且还不让你把双方签字的协议带走一份。这样你搬走了,可是既没马上拿到钱,又什么凭证也没有,所有的主动权都在他们手里,对你就很不利。所以你要坚持拿到钱再走人,或者要求带走一份签完的协议书。 
    这里有很多朋友要我说说多拿安置费的方法,我虽然有一肚子的方法,我看到的,我听到的,我知道的方法真是千奇百怪,花样繁多,但是不能说,为什么?因为许多方法是上不了台面的。只能在私下里做,不能公开说。做这行的都知道。况且,每户居民情况不一样,对各家有效的方法也不一样,全部了解也没意义。 
   


百姓只知道自己在被拆迁的时候吃亏了,却不知道亏在那里,这封信应该对所有的被拆迁户都有所帮助。 

*书记、*市长:
    你们好!
    我是*****巷41号户主***。打扰了! 有个事情要跟你们汇个报。
    我位于*****巷41号一幢三层楼的私宅,现住有祖孙三代十几号人口,是这次政府建设励节路的拆迁对象。现就有关拆迁协商过程和我的拆迁成本等有关事宜汇报如下:
    1.协商过程。我现在86岁了,已经瘫痪在床,虽然头脑还清醒,但耳朵不好。所以按照政府的要求和本人意愿,我已委托我妻子***代表我进行拆迁协商工作。我们也已经做好了协商的准备.
    我年龄已大,记性不好, 也没有做记录。我记得第一次政府派出的协商工作人员(政府把它叫做“做工作”的干部,当然他们找我也是要做我的工作,让我把房子让出来。我当然不能这样看待他们,因为房子是我的,谁要都只能和我协商、谈判,而不是做工作,所以我这里只能这样称呼)找我时,我正在医院住院。感谢他们客气拿了200块钱来看我。告诉我说: 你现在居住的住宅是这次励节路建设的拆迁对象,等你好了再来谈拆迁补偿问题。这是第一次。第二次他们拿了评估公司的评估报告和我们来做工作, 我们也谈了拆迁的想法, 他们听完就走了,前后不到10钟。以后还来过两次还是三次我记不清了,情况更糟。每次停留时间不超过5钟。说我们的要求不能答复,从不跟我们讲任何理由就走了。最近一次***办事处主任***同志,在听了我妻子的意见后才决定星期一8月10号来和我家协商。在此过程中,我们不断的接到所谓评估公司的先后两个评估报告、市房产局和市建设局的什么告知通知书。最近一次,还接到了建设局的《拆迁裁决申请书》。这就是接到拆迁通知以后的全部过程。
    到现在为止还没有一次实质性的协商。
    2.鉴于上述原因,我不得不把我家的拆迁问题的想法向二位领导直接汇报。
      (1)我们的态度。政府建设我们一直持支持态度。协商的准备,我们也已经做好。我们随时欢迎拆迁代表和我们协商。
      (2)我家从八十年代以来,已经经历了两次拆迁。特别是一中的建设,我家更是带头签订拆迁协议,其结果是我拆迁一次穷困一次。这次又要拆除我的住宅和我的生活。本来我家就已经只处于维持基本生存的状况。我夫妇都是八十多岁的人了,我本人又瘫痪在床,大儿子一家已经失业十几年,基本就靠我和妻子的退休金维持生活,再也承受不起任何损失。任何经济和生活上的给我们带来新的困难,我们都将无法承受。我们要求也不高,无意要政府更多的补偿,只要不让我们家的生活水平不因为拆迁而继续下降就可以了。
      (3)关于土地和房屋补偿的要求。我家的房子是有房屋产权和土地使用证的完全私宅。土地补偿应该按照新街口补偿惯例补偿给我们,而不能以所谓公益建设为名目不给我补偿,让我个人做贡献, 这也太大了,我也没有这个能力,更承受不起。公益建设的承担应该由政府和全体市民买单。
      关于房屋的价格,我们要求必须是按照同种类型同样地段的现行房价来核算房屋价格。而不是什么”砖混结构”的价格, 因为没有那个人是以砖混结构还是砖木结构定价房屋的. 也从来没有开发商以”砖混结构”卖房子的, 更没有人说自己买了”砖混结构”的房子. 而政府的拆迁政策却冒出了一个”砖混结构”。既然是”砖混结构”就肯定是建造房屋的成本或者叫造价, 而不是房屋的价格, 用房屋造价来收购老百姓的房屋, 这是对老百姓明目张胆的掠夺。
      (4)我对拆迁的认识是,让土地、拆房屋、迁生活,让出土地拆除房屋的同时,也拆除了我的生活。因此对我重建生活也必须给予补偿,并对建立新的生活带来的增加的经济负担也应该给予一定限度的补偿。否则,在我家大量失业人员,仅靠养老金维持生活的情况下,我将无法维持生活。而政府的政策是只给5000元的搬家费是远远不够的。
      (5)我们在这次拆迁的过程中,无意额外多要政府一钱,只是希望人民的政府不要让我个人受损失。我们也只是要求在这次拆迁过程中,把我的房地产价值还给我,减轻重建生活带来的负担。根据以上理由,我们计算了一下拆迁成本。如有什么不妥,我们可以协商。
    (6)协商后达成协议,可以按照政府要求的方式签订。我们也无意推翻政府的拆迁方案,但是我有算账的权利。最后协议的签订可以按你们和我都能接受的方式。
    以上就是我对拆迁问题的汇报。
    3.我一直听说,找我们协商的时间少,找我小女婿来做工作的多。除了领导一个接着一个,还用组织和纪检的名义对其施压。我们很是担心,对他的身心健康造成很大威胁。这是我的房子,应该找我来协商,而不应该以这样的方式来胁迫我。我认为这是很不正确、也不道德、更不合法的!
    4.如果认为我的要求不合理,而又既不跟我解释又不与我协商,而利用人民政府的权力,来强迫我屈服。当然我一个到了垂死边缘的老百姓是无力抵抗的。那么,我可以让我的想法公布于众,让大家一起来讨论,看是否无理。
    5.我作为一个垂死老人,只想平安度过我的余生,让我的家人也平安。我养育了七个子女,有二十几个子孙,他们虽然都没有多少文化,也没有多大能力,但是他们都很守法,也从不滋事、生事,靠自己的诚实劳动而生存,都热爱自己的家乡, 我为他们骄傲。这次拆迁,也恐怕是我有生以来最后一件大事了(对于强大的政府可能你们认为是一个小老百姓的小事,可对于我小老百姓却是天大的大事,没有比这更大的事情了,因为我的房子要被拆除,我的贫穷的生活要被毁灭)。我衷心不希望有任何不愉快的事情发生,给我和家人带来灾难和不快。
    6. 即使是政府公益建设也应该给我搬迁成本补偿. 何况这条路即破坏了号称2000多年的古城, 已经拆除了一栋200多年的林家祠堂(我非常痛心), 也于交通无益, 唯一的好处是在原来公交停车场上建造的一大堆有400多单元的公寓和近3万平方米商铺的高密度的给本来就拥挤的老城区带来更加拥挤和难以解决的问题的”中央商务广场”的停车场, 却强行用不到我拆迁成本五之一的价格买断我的房子和生活, 这是我完全不能接受的.
    最后,我再一次请求*书记和*市长督促有关工作人员,积极地和我们协商,解决我家的拆迁补偿问题,也衷心的希望励节路的建设顺利进行!

******41号励节路被拆迁户主 :***     敬上  2009-8-9
                                       

附:拆迁我家房子的成本.
房屋基本情况:房屋基底面积(土地使用证发放面积)系划拨土地:90平方米.
             建筑面积(房屋产权证面积):262.03平方米.共三层是一栋有天有地的有邻的联排住宅.
             住有祖孙三代.
成本计算方法:
        (一).土地使用权价值:在新街口的拆迁中有先例,照此先例办理,价格按国土局的测算价格扣除出让金:6700元/平方米.房屋占地因为没有明确的界限,所以无法丈量,应该按建筑密度折算.因为这是老城区, 我们可以按超出国家规定的最大密度(一般居住区的建筑密度不可能超过30%), 甚至是不可能达到的密度: 50%计算.
        (二).房屋的价格: 我家是有天有地的有邻的住宅,应该属于联排住宅, 而我的住宅又位于城市中心2000多年的老城区, 附近却没有此类住宅的开发,只能参考城郊这类住宅的价格, 城郊五环都会的这类住宅的价格在3500元\平方米以上, 而我家的住宅在市中心应该高于五环都会, 我认为至少在他们最低价格上增加1000元\平方米(我这里都是以最低价格计算)。
        (三).搬迁费用: 因为有过渡性搬迁, 所以是至少两次,时间在搬出到定居需要半年——一年, 因此:这里至少应该考虑如下补偿: 过渡房屋租金\两次搬家费用\半年到一年的劳力误工补偿,搬迁的家什损失(重置家什的费用, 而不应该是家什的残值)补偿。
        (四).重建生活费用: 拆除我的房子的同时, 也拆除了我的生活,我的生活必须重建, 这里主要是新房的装修, 而不是旧房的装修残值,我只要求中等偏下的全装修价格就可以。
        (五).新生活带来的费用增加补偿: 由于拆迁, 我至少要成三个家, 生活费用将陡然大幅度增加:有水电费的大幅度增加, 交通费的大幅度增加,新增物业管理费,电梯费等日常费用. 粗略计算一下,每天每人要增加至少10元费用, 只考虑工作日每月22天计算, 还不考虑物价上涨和货币贬值因素,每月每人新增生活费用至少220元,按照国家对常年费用或者损失补偿15年的规定, 应该一次性补偿给我。
        (六).不可预计费. 以上费用的和的5%计算不可预计费. 这是任何工程都应该有的费用, 我家的搬迁工程也应该计算。
        (七).以上费用的总和就是我家的搬迁成本。
成本计算(略)

后记:
    ——这是一个拆迁户主给当地市委书记和市长的没有发出的信件,因为老人认为政府派了办事处的主任来和他谈,可能会有转机,但是现在他失望了,他的压力随着时间的推移不断增大,不但没有任何进展,而且政府给他的是更加强大的威胁。房产局的裁决书已近下达,虽然他有申诉,可是没有回答,最近老人又接到了当地公证处的通知,通知说:建设局已把拆迁补偿款打到了他们的账上,委托他们付款,逾期不去取将款项上交财政。看来强制拆迁有可能随后发生,对于老人一家这个冬天好冷!好冷!
    老人的这封信把<物权法>第四十二条 “为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。  征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。  征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件” 的最后一句“ 征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”解释的清清楚楚。
    ——虽然他的整个信件中没有说到任何法律,但是他的话语却在事实之上, 胜过任何法律, 对<物权法>的认识却超过了我们的理解, 现在斗胆转发, 为保护当事人, 将把真实的姓名和地点隐藏。请凉。
    ——这位老人也有疏漏的问题。如:拆除他房子的同时也拆除了他的生活环境,多年来建立的邻里关系没有了,经过淘汰有钱有权的人都搬走了,换进来的都是只能维持生活的民众。这就是他们现在的邻里,而新的小区却不是他要的邻里,他如果不能改善自己的经济来源,是不可能融入到新的邻里之间的,这个新的不适合他家的社区,他们生活在里面给他家庭成员带来的心里影响是可想而知的。
    ——当地政府还在想尽一切办法对他的正当要求置之不理,威逼其屈服。老人一家正承受着家庭被毁灭的巨大压力(据说现在当地房产管理局已在当地建设局的申请下,下了裁决书。看来要强行拆除他的住宅和生活)。如果得逞,老人一家将来如何生活?!!
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