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上海农村房屋拆迁土地征用法律法规政策问题解答

时间:2009-12-12来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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上海农村房屋拆迁土地征用法律法规政策问题解答
1、市政府对征用集体土地拆迁是否有了新的政策规定?
     市政府颁布了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(沪府发[2002]13号),(简称“13号文”)从2002年4月10日起实施。
2、“13号文”与以前的拆迁补偿安置政策有什么区别?
     以前上海征地拆迁,补偿安置政策是参照市政府颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细
则》(上海市人民政府令第4号)。它的主要精神是按人均建筑面积互换房屋产权、计算差价,
或者以公房安置。“13号文”采用的主要是按市场化的价格进行补偿安置,不计算人口因素。
3、哪些房屋拆迁,要按照市政府“13号文”规定执行
     在上海市范围内征用集体所有的土地,大到拆迁集体、企业的非居住房屋,小到拆迁个人
的宅基地范围内的房屋,都要按“13号文”的规定进行补偿安置。
4、拆迁的房屋,要经过政府批准吗?
     要经过政府批准领取《房屋拆迁许可证》后才能拆迁房屋。属于市政府批准供地的建设项
目,由建设单位向市房地资源局申请《房屋拆迁许可证》,属于区(县)政府批准供地的建设项目,由建设单位向房屋所在地的区(县)房地局申请《房屋拆迁许可证》
5、征地拆迁申请许可证应提交的文件与城市房屋拆迁申请许可证有什么不同?
     除了应提交申请国有土地房屋拆迁许可证所需要的文件外,还应当提交经鉴证有效的征地包干协议书。
6、已发出征用土地的公告,但是有些村民正打算造房子,有的想改建棚舍,有的想出租,还有的想将堂屋改成小卖部,怎么办?
     “13号文”中有规定,征用土地公告颁布后,征地范围内的单位和个人都不能进行这些活动,故意进行者,行为属无效。
7、征地拆迁以什么标准计户?是不是以户口簿计户?
     户口簿不是计户的标准。计户凭以下证件为准:合法有效的房地产权证;无房地产权证的,以农村宅基地使用证计户;房地产权证和宅基地使用证都没有,以建房批准文件计户。
8、新政策有几种补偿方式可供选择?
     居住房屋拆迁有三种补偿安置的方式供选择:货币补偿安置;与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换;易地新建住宅,但这种方式有条件限制。
9、货币补偿的金额是如何计算的?
     被拆迁居住房屋的货币补偿金额=(被拆迁房屋的建安重置价结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积
10、什么是建安重置价结合成新单价?
     建安重置价是指按照旧房评估时的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房所需的费用。所谓结合成新,是指在评估旧房的建安重置价时候,将房屋因使用一定年限带来价值上的减少因素一起考虑进去。
11、土地使用权基价、价格补贴和房屋建安重置价结合成新单价由谁说了算?
     土地使用权基价和价格补贴标准由被拆迁房屋所在地的区(县)人民政府按该地区近期市场情况和新老政策的差异指定并公布。房屋建安重置价结合成新单价由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产评估机构评估。
12、如果对被拆迁的房屋的评估价格有不同意见,怎么办?
     拆迁当事人对评估结果有争议的,一方当事人可以在收到评估报告后的15日内,向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定,由专家委员会作出公正的结论。
13、易地新建居住房屋应符合那些规定?
     被拆迁农民要求易地新建住宅的,必须符合以下条件:
     (1)征地的村或村民小组不撤销建制;
     (2)拆迁人未转为城镇户籍;
     (3)被征用的土地在外环线以外和城镇的建设用地规划范围以外;
     (4)具备易地建房条件的区域必须在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内。
     不具备易地建房条件的区域,被拆迁人不得申请宅基地新建住房。
14、易地新建居住房屋的补偿金额如何计算?
     易地新建居住的房屋的补偿金额=(被拆迁房屋的建安重置价结合成新单价+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积
15、宅基地范围内的副业棚舍、附属物如何补偿?
     宅基地上的副业棚舍和其他附属物,按本市有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程类的预算定额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的,其中为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、水产品(养殖业)、种植业、苗木花卉等。对未列入补偿标准范围的产业或物品,则采取双方协商形式,这些补偿不计土地使用权基价和价格补贴的补偿因素。
16、拆迁农村集体经济组织或农村集体经济组织独资企业的非居住房屋如何补偿?
     补偿标准按本市国家建设征地财物补偿标准执行。
17、“13号文”里有一个叫“共同举办的企业”这是什么企业?
     共同举办的企业是指农村集体经济组织以集体土地使用权入股、联营等形式与其他单位和个人共同举办,并依法办理了土地使用权登记的企业。
18、拆迁共同举办的企业的非居住房屋如何补偿?
     共同举办的企业的非居住房屋补偿金额=被拆迁房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用
19、拆迁共同举办的企业的非居住房屋,除了对房屋进行补偿外,还应当有哪些补偿?
     还应当补偿被拆迁人下列费用:按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
20、如果居民正在造房子,房子造到一半土地被征用了,怎么办?
     新房在建工程补偿也有相关的政策,一般是以实际完成工程量的重置评估价格协商补偿。
21、违章建筑和临时建筑如何补偿?
     拆除未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。违章建筑和超过批准时限的临时建筑,以及征用土地公告颁布后擅自进行的房屋及其附属物新建、改建、扩建的部,不予补偿(实务中也有按折半补偿)。
22、同一拆迁范围内,既有国有土地,又有征用集体土地的,该如何补偿?
     国有土地范围内的房屋拆迁补偿安置按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(市政府令111号)执行。被征用集体土地范围内的房屋按“13号文”执行。
23、在“13号文”实施前已办理征地手续,现在开始拆迁房屋的,补偿安置适用什么政策?
     凡属于在“13号文”实施前已办理了土地、青苗和集体财产补偿,“13号文”实施后开始拆迁房屋的,补偿安置应当按“13号文”执行。
24、被拆迁人除了可以得到征地拆迁居住房屋的补偿费外,还可以得到哪些补助?
     被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外,还可得到:搬家补偿费;设备迁移费;过度期内的临时安置补助费。
25、拆迁当事人双方如果协商不成,达不成拆迁协议的如何解决?
     拆迁当事人双方协商不成,达不成拆迁协议的,可以经当事人申请,由被拆迁房屋所在地的区(县)房地局裁决。
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