我干陪购这些年，最怕一种房东，拍着胸脯说，房子上的贷款早就还清啦，红本在手，你放心买。话说得比唱得好听，可真到产调上一拉，抵押登记赫然在册，一分钱都没解除。老李（化名）上次就差点栽在这上面。

老李想买一套浦东的电梯房，房东姓周，见面挺豪爽，说房子按揭早清了，就等个买家。中介也帮腔，说周先生信用好，绝不会骗人。老李是个实在人，听得心动，价格也谈妥了，就差去筹首付。他老婆多了个心眼，说要不请个律师陪着，老李还嫌麻烦。

我陪老李去拉产调那天，周先生也跟着来了，一脸坦然。机器吐出纸来，我扫了一眼，眉头就皱了。这房子上挂着的抵押，余额还有一百多万，登记日期是去年，压根没注销。我私下跟老李说，你别急着付首付，这抵押一天不解除，这房子就一天不算干净。

抵押是啥？白话讲，就是房东买房时把房子押给银行借了钱，还清了才解押，没还清，房子就还押在银行手里。你买这样的房，等于接手一个背着债的房子。要是房东拿了你的首付去还别的债，不去解押，你这钱就替他还债了，房子还未必到你名下。

这里有个坑，新手根本看不出来。有人会问，那让房东先去银行还款解押不就行了？道理没错，难在钱从哪来。很多房东自己没钱还，指望用你的首付去填这个洞。可首付一进他口袋，他还不还不解押，你管不着。更狠的，有的房东同时欠几家，你的钱进去，先被别的债主分了。

老李当时就问，钟涛律师，那周先生说下星期就去解押，我等他解完再付行不行。我摇头。这里又是个坑。嘴上说解押，万一中途他反悔，或者银行那边出岔子，拖个把月，你干等着，房价万一涨了他还不卖了呢。最稳的办法，是让首付走资金监管。

资金监管这四个字，我得解释下，就是买卖双方把钱放进一个第三方托管账户，房子过户到你名下了，钱才打给房东。相当于找个公证人攥着钱，谁也黑不了谁。上海现在正规中介都有这业务，别嫌手续多，这是保命的。

我的看法是，碰到抵押没解除的房子，首付绝不能直接给房东个人。正确做法是，约好房东先自筹或借过桥资金去银行解押，解押完成后，我们再拉一次产调确认抵押注销，然后首付进资金监管，走网签过户。网签就是网上签合同备案，政府系统里留个底，防止一房二卖。

有人会问，房东要是没钱解押，非要我用首付帮他还，能给吗？我的建议是，能给，但必须放进资金监管，并且写明，这笔钱专款专用，只用于偿还这套房的抵押，解押凭证拿出来才放行。而且，你要算清楚，他欠的比你首付多，那这房子就是资不抵债，趁早别碰。

再讲个细节，过桥资金是啥，也得说清。白话讲，就是短期借钱，专门用来帮房东把抵押还清、把红本赎出来，过完户你付了款，房东再还掉。这钱利息不便宜，谁出要说好。我一般建议，能房东自己解决的，别让买家背；真要买家垫，必须进监管，专款专用，而且算清楚，他欠的债比你的首付多，这房就是坑，掉头就走。

还有朋友问，抵押没解除，我能先网签占着房子吗？我的看法是，可以网签，但别付钱。网签只是备案，不等于过户，房子还是房东的。你网签了，至少锁住他不能再卖给别人，但首付一进监管之前，抵押不消，你一天不安生。所以网签和监管，要搭配着用。

老李这桩事，还有一层。周先生那笔抵押，是经营贷，生意亏了还不上。这类房东最危险，因为债主不止银行一家。我陪老李查的时候，顺手看了下有没有其他查封，好在只有这一笔抵押，没叠加查封，这才敢继续走。要是既有抵押又有查封，我当场就让他撤了。

还有个提醒，抵押房买定了，过户那天也得盯紧。我陪老李过户，特意看着房东当场把抵押注销的证明递给窗口，确认房子干净了，才让首付从监管账户放给房东。很多人以为解押了就完事，其实不盯着，房东拖着不放款，你房子过了户钱还卡着，麻烦。所以陪购得跟到最后一刻。

这案子后来怎么处理的？我陪老李跟周先生坐下来谈，把资金监管的规矩摆上桌。周先生一开始不愿意，说流程太绕。我直接点破，你不解押，这房子干净不了，哪个买家敢掏钱。僵了两天，周先生找了笔过桥钱，先把抵押注销了。我们再拉产调，确认干干净净，才让老李首付进监管，顺顺当当过了户。

这案子给我的教训是，房东的嘴，当不得准。他说还清了，你得当没还查看。产调上没注销的抵押，就是悬在头上的刀。老百姓买房，一辈子可能就这一回，经不起半点闪失。

古人说，口惠而实不至。听着漂亮的话，未必靠得住，白纸黑字的登记才作数。买房别信口头承诺，一切以产调为准。

所以我的实在话是，抵押没注销的房子不是不能买，但绝不能直接打钱给房东，资金监管这道关，请律师陪购帮你把住，少一道都悬。