上海动迁房买卖,水有多深,没踩过的人根本想象不到。我钟涛律师办过一起案子,买家付了全款,等了三年,临到过户,卖家一句政策不允许,翻脸不认账。你以为白纸黑字的合同,到了政策面前就一文不值吗,还真不一定。

故事的主人公,我化名叫老周。他在闵行看中一套动迁安置房,小区刚交房,房东小沈是拆迁拿的房,产证还没办下来。中介说,这房限售三年,三年内不能过户,但你先付钱先住,等满了三年再办手续,便宜三四十万。老周一算,划算,咬咬牙把积蓄全投进去了,合同签了,钱也打了,欢欢喜喜装潢入住。

这一住就是三年。眼看限售期快满,老周找小沈办产证,小沈却变了脸。他说,钟律师你帮我看看,网上都讲动迁房限售期内买卖违法,我这合同是不是无效,钱退你就行,房不卖了。老周一听,天塌了,三四十万的差价早没了,退房他上哪买同等地段的房。

这里有个坑,卡住九成的买房人。限售期这三个字,听着像禁令,很多人以为禁了就不能卖,卖了就无效。我得先泼盆冷水,也递颗定心丸。限售是房产交易中心的操作口径,管的是过不过户,不是管你俩私底下签的买卖合同生不生效。政策归政策,合同归合同,两码事。

有人会问,那政策不让过户,我买了岂不是永远拿不到证。这就问到根上了。民法典讲合同效力,看的是有没有违反法律行政法规的强制性规定。限售期的文件,多是地方交易管理的小口径,够不上法律那一层,所以合同本身一般判有效,卖家得继续履行,配合过户。

我的看法是,老周这合同,有效。他慌什么,他该慌的是别让卖家把房另卖或者抵押掉。我让他立刻去做两件事,一是把房子实际占住,二是去法院确权加保全,别等小沈把房偷偷挂出去。很多人输,不是输在合同无效的,是输在拖,拖到房没了才想起来告。

这案子给我的教训是,动迁房买卖最怕空窗期。从付款到过户,中间三五年,变数太多。我常劝当事人,限售期内的房能不碰就不碰,非要碰,合同里把违约写狠,逾期一天赔多少,另卖另押怎么罚,白纸黑字钉死,再早点占房早点确权。

老周后来听我的,起诉加保全一起上。小沈见法院冻结了交易,知道耍不了赖,乖乖配合办了产证过了户。差三四十万捡着了,老周请我吃饭,我说你别谢我,谢你自己没拖。多少人的房,就是拖没的。

有人会问,那要是真有那种明文禁止转让的,比如经适房未满五年,是不是就无效了。说实话,那种另说,经适房有专门的强制性规定,性质不同。普通动迁房限售,只是交易限制,不是转让禁止,别被一句政策吓住。

我办案这些年,见多了拿政策当借口的卖家。房价一涨,他就翻出限售期说事,想白赚差价。法律不惯这毛病。合同有效,你就得履行,政策拦的是违规过户,拦不住你履约的义务。

老话讲,一言既出驷马难追。签了字拿了钱,回头说政策不让,那是把政策当遮羞布。上海这边的法院,对这类案子态度清楚,合同有效,继续履行为原则,想毁约的,基本败诉。

有人会问,合同有效,卖家就是不配合过户,法院判了也白搭怎么办。这担心有道理。所以光判有效不够,得在诉讼里一并申请保全,把这套房查封住,让他想卖也卖不掉。判决生效后申请强制过户,交易中心见协助执行通知,直接办,他不来也行。

我再多讲一层。限售期动迁房,最怕的是卖家在这几年里欠了债,房子被查封拍卖。老周运气好,小沈干净。可我见过有的,限售期内房东赌钱欠了一屁股,房莫名其妙被冻结。所以占着房还不够,产调要常拉,有异常立刻动。

老周有回跟我感慨,当初省那三四十万,差点把本金都搭进去。我说你这叫花小钱买个大教训。动迁房便宜有便宜的道理,空窗期长,变数多,买它的人得比买普通房更警醒,别贪便宜忘了风险。

我的看法再补一句。限售期买卖,合同有效是原则,但不是万能。万一房真被查封拍卖了,你只能找卖家赔钱,房拿不回。所以签合同前,摸摸卖家底细,有没有债,有没有官司,这比砍价重要。

有人会问,中介说包过户,我能不能信。说实话,中介的话听一半。包过户多是话术,真出了岔子,中介跑得了,合同是你签的。把关键义务写进合同,违约罚则钉死,比听十句包票都管用。

我再多提醒一句。限售期动迁房,价格低是诱饵,空窗期长是陷阱。买之前,把卖家底摸透,把房占实在,把证保住,这三样做到,便宜才真落到你兜里。做不到,那三四十万的差价,迟早变成学费。

所以钟涛律师给句话实在的。买动迁房,先弄清是哪种限售,普通动迁房限售期内合同大多有效,别被卖家一句政策吓退。但也要长个心眼,占房要快,确权要早,合同条款要狠。政策是死的,人是活的,房子攥在自己手里,才最踏实。