买房签合同,最怕碰到一个绕不开的角色,中介。中介嘴上的话最甜,什么都好商量。可我钟涛律师办过一起案子,中介拍着胸脯替房东代签了合同,买家高高兴兴付了定金,房东一回国就翻脸,说不算数。这单买卖到底保不保得住,全看一个字,权。

故事的主人公,我化名叫小林。他在嘉定看中一套两房,房东姓蔡,中介说房东人在国外,房子全权交给他打理。小林看房满意,谈价也谈拢了,签合同那天,老蔡没到场,中介小陈掏出一份委托书的复印件,说房东授权他代签,让小林放心。小林见合同上房址、价钱、付款方式都写得清清楚楚,就把二十万定金打了过去。

一个月后,老蔡从国外回来。小林约他过户,老蔡一脸懵,说谁让你签的,我什么时候委托过人。他翻出那份委托书,上面写的只是授权中介带看房、谈价格,压根没写能代签买卖合同。老蔡摆摆手,这合同我不认,定金退你,房子不卖了。

小林傻眼了。房看好了,装修的钱都开始盘算,一句不认就全黄。他来找我,第一句话就是,钟律师,合同上中介签的字,房东能说不要就不要吗。

这里有个坑,买房人最容易迷糊。中介代房东签字,这份合同对房东有没有约束,不能一概而论。中介有没有代理权,是第一道关。你手里那份委托书,如果白纸黑字写了可以代签买卖合同,那没问题,老蔡得认。可要是委托书只说带看和谈价,中介擅自签了合同,这就叫无权代理,合同效力悬在半空。

有人会问,那是不是房东不认,这合同就死了。还真不一定。民法典里有条规矩,叫表见代理。这四个字听着绕,我给你翻成大白话,就是行为人其实没这个权,但他摆出的样子,让买卖的人有充分理由相信他有这个权,那这笔账,仍然记在房东头上。你看,法律护的是讲道理的一方,是那个被蒙在鼓里的买家。

表见代理要成立,得凑齐几样。头一样,中介手上得有让人相信的样子,比如拿着委托书,比如平时都是他跟房东对接、收房租、办事情。第二样,你买家得是善意的,不能说人家明明告诉你房东不同意,你还硬签。第三样,你信得合情合理,不是瞎信。这三样齐了,就算中介越权,房东也得认这笔合同。

回到小林这案子。麻烦在哪,麻烦在那张委托书。白纸黑字只写了带看和谈价,没写代签合同,这是中介越了线。小林签合同的当天,也没见过房东本人,没跟房东通过一个电话。这两点摆着,他想主张表见代理,心里是虚的。可中介是房东长期委托的,这条又能给他撑点腰。所以这案子有得打,不是一句不认就完事。

我的看法是,小林最好的路,不是硬打,是先补救。我让他做三件事。第一,马上联系老蔡,书面问他认不认这份合同。第二,把跟中介的聊天记录、那份委托书、定金凭证全都留存好。第三,给老蔡一个缓冲,让他权衡,房子既然谈好了价,认下来对他也省事。果然,老蔡考虑了两天,觉得价钱不吃亏,就补签了追认。合同保住了。

这案子给我的教训是,买房别把中介当房东。中介说的话,再动听,也只是他说的。我常跟当事人念叨一句,签字前先看到人,看到那份带公章的授权书原件。记住,复印件不算数,一张黑乎乎的复印件,谁都能印。委托书要看三样,授权的范围,有没有写签合同和收款,授权的期限,过期了也是废纸一张,还有有没有公证,公证过的委托最硬。

有人会问,中介在微信里说房东同意卖了,这算不算数。说实话,算半个证据,软弱得很。真闹起来,房东一句我没说过,中介一句我记错了,你两头落空。口头的东西最靠不住。买房这种几十上百万的大事,图的就是一个白纸黑字。

我再多说一层。真碰上无权代理,也不是全无办法。头一条,你可以催房东追认,他认了,合同就成了。第二条,他不认,你可以找中介和房东分别主张赔偿。无权代理的人,也就是那个越权的中介,要对自己的行为负责,赔你的损失。第三条,要是表见代理成立,合同直接约束房东,接着履行。所以路子是有的,就看你证据够不够硬。

老蔡后来自己也说,怪他图省事,委托书写得太笼统。这话点到了根上。授权委托这东西,范围越清楚越好,能干什么写明白,不能干什么也写明白。笼统的委托,是给自己埋雷。房东嫌麻烦写得马虎,中介拿了越权去用,最后倒霉的常常是买卖两头的老实人。

老话讲,口说无凭,立字为据。买房是人生大事,跟中介打交道,尤其要记住这句。中介的声调再高,也高不过他手里有没有那张盖了章、写得清清楚楚的授权书。有,你尽管签;没有,或者含糊,你就得留个心眼。

有人会问,那我怎么才能一眼看出委托书靠不靠谱。我给你几个抓手。看抬头,是不是明确授权代为签订房屋买卖合同并收取定金房款。看落款,有没有房东本人的签字和手印。看日期,有没有过期。看性质,是不是公证处出的公证委托。这几样齐了,你才能踏实付钱。

小林这回运气好,老蔡认了账。可我看过太多运气不好的,中介越权签了合同,房东死活不认,买家定金要回,房价却涨了,里外里亏一大截。教训一句话,别把合同签在别人的口气上,要签在纸上的授权里。

我的看法再补一句。买房找中介没问题,专业的事交给专业的人,省心。可省心不代表省脑。合同里那几行字,中介能代你谈,房东的授权却代不了。你要的那点确定,只能自己盯出来。

有人会问,房东人在国外,是不是就没办法了。有办法。让他做一份公证的授权委托书,寄回原件,或者干脆视频连线,让他在镜头前说清楚授权给谁、授权到啥程度,录下来。这些做法,比一张来路不明的复印件,硬气一百倍。

所以钟涛律师撂句实在话。碰上中介代房东签合同,先别急着掏钱。看清楚那份授权书,是不是原件,有没有公章,范围写没写签合同收款,期限过没过。看不清,就直接联系房东本人问一句。这几步花不了几分钟,却能把一单买卖从悬崖边拉回来。权在谁手上,字才由谁来签,这是买房的铁律。