夫妻共有房产，一人签字买卖合同可能无效

　　 依据我国婚姻法及物权法的有关规定：对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。如果一方未经其妻子同意，擅自签订房屋买卖合同，在法律上被视为单方处分共有财产，属于效力待定的行为。如事后妻子予以认可，则房屋买卖行为有效;否则，该行为当属无效。

【案情分析】

耿先生通过中介介绍，购买浦东新区新场镇汇锦城一套房屋，因为是预售合同，没有办理出产权证，所以双方签订合同转让合同，购买方原是王先生以及妻子，但是此次转让只有王先生到场，他说妻子同意，但是因为出差，所以他代为签字。

签订合同，买家耿先生支付房款，交房入住，6个月后，房价大涨，王先生妻子起诉法院，要求判决合同无效，后法院审理，认定丈夫无权处分，买卖合同无效。

买家耿先生遂起诉，要求承担违约责任。

　　如果双方合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”，那么王先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题：

　　第一，定金是买卖双方一种履约保证，如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中，依据担保法解释的有关规定，陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”，则在法律上没有明确规定，通常是指具有预付款性质的一种支付，如果卖方违约仅需返还即可。

　　第二，合同法规定，违约金和定金同时存在时，只能选择其一，陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时，陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定，即：定金的数额不应超过合同标的额的20%，而当违约金过分高于造成的损失时，具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，法院可以应当事人请求予以适当减少。

　　中介机构不提醒

　　在王先生违约的情形下，耿先生是否可以要求中介机构承担赔偿责任，这需要视具体情况而定。房屋中介机构介入到房屋买卖过程主要有两种方式：第一，以居间身份为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，而不作为房屋买卖合同的当事人。在这种情况下，其只要尽到如实报告义务，未隐瞒重要事实或提供虚假情况，则无需承担其他责任。第二，若中介机构作为第三方当事人参与了房屋合同的签订，即签订了三方合同，据此可认定为买卖双方是基于相信中介机构的专业资质而签订合同，中介机构应具有基本的合同风险控制能力，包括应审慎地对合同主体身份进行审查。

　　本案中，耿先生是与王先生以及中介机构共同签订了房屋买卖的三方合同，如出现因王先生隐瞒买卖房屋为夫妻共同财产而无法履约的情形，且三方合同对中介机构的审查义务已作出约定，耿先生可向中介机构主张违约赔偿责任。

依据相关规定，对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。 　　

律师提醒

当期房产中介从业人员素质不高，业务混杂，为了尽快签订合同，往往催促，夸大等手段要买卖双方签订合同，等到出现纠纷，中介往往又不理会，更加不会协调处理。特别是买卖房屋，买家没有出具另一方的委托手续的情况下，中介人员往往说我们办理过很多，都没有问题为由，打消顾客疑虑，由此埋下很大的隐患，本案中即使这个情况，钟涛律师提醒，在房地产买卖中，因为涉及法律知识，最好聘请律师陪同购买，避免风险。

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