钟涛律师按：在当今社会，夫妻共有房屋出卖时，一般都是夫或妻一方在买卖合同上签字，人们也习以为常，素不知这样的做法会引起不必要的麻烦，甚至还存在买卖无效的风险。我国法律规定，对共有财产的处理，应是共同协商，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。因此，在夫妻一方处理重大事项如卖房，单凭一人签字一般认定是无效，但也不是绝对的，如果他方有明确证据证明夫妻一方签字是共同处理行为，也是有效的。这就是法律上规定的表见代理问题，即一方在处理事情时没有代理权却具有代理权存在的外观，足以使另一方相信其有代理权，法律规定本人应负授权责任，以保护相对人的信赖及交易安全。如卖房时夫妻另一方也在场，看房时也在场，收取房款时也在场，卖房时出具了授权委托书等各种情形。这些情形的存在足以使相对人在跟夫妻一方签字时有理由使人相信是双方共同的意思表示。但为了保险起见，法官提醒，在房价看涨的情况下，为稳妥起见，最好还是让夫妻双方签字，一方在外的，也要求出具授权委托书。
上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
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• 2 、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定？
• 答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
• 3 、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定？
• 答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。
• 4 、 2004 年 4 月 26 日 “ 期房限转 ” 政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？
• 答：高院在今年 6 月 16 日《民事法律适用问答》（ 2005 年第 1 期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于 “ 期房限转 ” 的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。. TAG: 钟涛 上海房产 二手房 买卖合同 卖方
