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签了二手房买卖合同,房产贷款办不下来 买房者是否需要承担责任-上海房产律师

时间:2010-7-21来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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签了二手房买卖合同,房产贷款办不下来 买房者是否需要承担责任-上海房产律师

一般大部人买房,都要通过向银行贷款来实现,然而,一些购房者在与卖家签定了购房合同后,因为各种原因,银行贷款始终无法获得审批,最终导致这笔房产交易最终无法顺利完成。购房者如果提出退房的要求,卖家大多数情况下是不同意的,为此,双方闹得不可开交。

 
  用合同条款约定相关事宜就能避免纠纷
  商品房买卖过程中,大多数购房者选择抵押贷款的方式进行按揭。也就是说,购房者向卖家支付首付款,另一部通过银行贷款支付,并将所购买的房屋作为抵押物,以担保购房者的银行贷款债务。抵押贷款模式存在两层法律关系:一是购房者和卖家之间的房屋买卖关系,另为购房者和贷款银行之间的贷款关系。
  首先,就买卖关系来看,卖家的义务是向购房者交付房屋,购房者的义务是支付购房款,银行作为购房者和卖家之间房屋买卖关系第三方,买卖合同对其没有任何约束力。所以在房屋买卖中作为代履行人的银行如果放贷,便可视为代购房者履行支付购房款;倘若因故银行没有放款或放贷不符合约定,则是购房者未履行付款义务,其应当按照约定向卖家承担违约责任。
  其次,就贷款关系来看,如果因购房者提供的资料不全、个人贷款不良信用等因素,导致其无法申请房屋贷款的,银行不承担任何连带责任。但如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同,仅是银行未按规定时间放款。那么,购房者也只能先向卖家承担违约责任,然后再按借款合同向银行追究违约责任。
银行作为购房者和卖家之间房屋买卖关系第三方,买卖合同对其没有任何约束力。而是应由未按约付清余款的购房者,按照合同约定,向卖家承担违约责任。


 购房合同中有两种贷款方式可供购房者选择:
  一、购房者可约定由卖家为其代办贷款。则卖家作为受托人有通知义务。然而在实际操作过程中,许多卖家不愿因无法办理贷款而流失客户,往往不能在第一时间如实告知购房者。
  二、购房者可依据卖家提供的银行自行选择一家作为贷款方。在此种情况下,购房者可享有较大的贷款选择余地,而同时需要承担的贷款风险也会随之增加,一旦贷款办理不下来,购房者就是违约,需支付违约金。
    因此,如果卖家承诺代办贷款,应当将细则写入购房合同,并注明:“如果贷款不能办理,购房者可以解除合同并不承担违约责任,卖家需返还首付款。”这样可以有效减少购房风险。此外,购房者需切忌,诱人的口头承诺均无法律效应。
(一)买房之前,需对自身购房能力进行评估,充估量自己的经济实力。
  (二)签订合同前,最好向银行咨询自己办理贷款的合理时间,尽可能预估自己在办理贷款时可能遇到的障碍,谨慎签约购房。
(三)在购房合同中将相关违约条款写清楚,明确违约责任。

 

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