房屋买卖合同卖方的夫妻两人只有一方在合同上签字是否生效-上海房产律师钟涛
钟涛律师按：在夫妻一方处理重大事项如卖房，单凭一人签字一般认定是无效，但也不是绝对的，如果他方有明确证据证明夫妻一方签字是共同处理行为，也是有效的。这就是法律上规定的表见代理问题，即一方在处理事情时没有代理权却具有代理权存在的外观，足以使另一方相信其有代理权，法律规定本人应负授权责任，以保护相对人的信赖及交易安全。如卖房时夫妻另一方也在场，看房时也在场，收取房款时也在场，卖房时出具了授权委托书等各种情形。这些情形的存在足以使相对人在跟夫妻一方签字时有理由使人相信是双方共同的意思表示。
上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
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• 2 、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定？
• 答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
• 3 、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定？
• 答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。
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：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
