产权证登记权利人与实际出资人不一致的，房屋归谁？上海房产律师
钟涛律师按：尽管有《物权法》第十九条第一款的规定业对真正的房屋所有人进行保护，但我们在生活中也应当尽量避免向张女士这样用他人的名义购买房产的情况的发生。一是因为在真正的权利人主张权利时要提交有力的证据以证明自己是真正的权利人的情事，搜集证据对于我们来说无疑是一件麻烦的事。更重要的一点是，当产权登记证明上的房屋所有人把房屋出卖给善意第三人时，该第三人就可以取得该房屋的所有权，原来的真正的权利人不能向该第三人主张返还。也就是说，如果该生活实例中的李先生在房产证变更登记以前，将该房屋过户给了不知情的善意第三人，则该第三人就取得了张女士的这所房屋，张女士就没有权利再取回这所房屋了。这是因为为了交易安全和市场秩序，保护善意第三人的利益，法律特地赋予了当事人所持的房屋权属证书以公信力，信赖此登记权利的善意第三人与登记的权利人从事房屋权属交易的活动受法律保护。也就是说，无论登记的权利人是否为房屋的真正权利人，与他交易的善意第三人都取得该房屋的所有权。所以，我们在购买房产时，一定要重视产权登记这一步骤，不可马虎，它是我们享有权利的证明和保障。
【案例分析】
1、1996年，来沪经商的香港居民张女士看上位于上海市西区一套总建筑面积近400平方米的内销商品房，房屋总价款170万余元。
2、由于当时政策规定境外人士无权购买此类房屋，张女士只得与上海亲戚李先生协商，以李先生的名义与房产商签订《上海市内销商品房预售合同》，并向银行办理了住房借款、抵押手续。
3、张女士按合约支付了首期、分期房款，并按月向李先生的确银行卡内存入现金用于还贷，最后一笔1万元的贷款由李先生支付。
4、1997年房屋交付后，张女士对房屋进行装修并和丈夫入住，直至2000年将房屋对外出租。
5、2005年9月，李先生取得房屋产权证，而内外销商品房已于2001年实行并轨。
6、张女士觉得条件成熟，向李提出变更房屋产权的请求，而李先生则以房屋已登记到自己名下，该房屋是张女士资助自己购买为由拒绝变更。
张女士遂诉至法院，请求法院判决变更该房屋的产权人，并自愿向李先生支付一定数额的补偿款。
虽然不动产所有权以登记为准，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，但是生活实例中的相关证据证明，除最后一笔1万贷款由李先生支付外，其余房款均由张女士支付。张女士购房后，通过装修、居住、出租、收益，已实际享有了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。所以按照我国《物权法》第十九条的规定，有证据证明不动产登记簿记载的事项确有错误的，经权利人或利害关系人的申请，登记机构应当予以更正。故张女士关于变更房屋产权人的请求应予支持。
房屋作为重要的不动产，以登记作为其物权尤其是所有权变动的标志。为了加强对房屋的管理，维护正常的交易秩序，保护第三人的合法权益，我国《物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条第一款规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所以，一般来说，房产登记簿上记载的房屋所有人是谁。
最后，法院判决，自2001年8月内外销商品房并轨后，有关规定表明在此之前境外人士借用他人名义签订的内销商品房买卖合同应确认有效。因此，本生活实例中张女士借李先生名义签订的合同、协议均有效。张女士作为实际购房人，其变更产权人的要求应予支持。监鉴于双方当事人在纠纷中所应承担的责任，对于张女士自愿向李先生支付一定数额补偿款的请求同样予以支持。
【相关法律规定 】
《物权法》第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记生效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
