新国八条出台以后，使得一些尚未办理房产证得房屋无法过户，那么一方当事人能够根据形势变卦准绳解除合同。合同解除如对一方形成损失，那么受益方应该恰当补偿，但是假如是由于受益方延迟实行义务招致收到新政影响，合同能够解除，但是必需对受害方停止赔偿
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),新的限购政策史无前例，让人唏嘘不已。“新国八条”的第六条规则：合理引导住房需求。各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。准绳上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、可以提供当地一定年限征税证明或社会保险交纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已具有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、具有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地征税证明或社会保险交纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。如此严厉得限购政策一经的出台，对局部尚未实行终了的以及日后的房产买卖产生影响。
依据北京市《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》自2011年2月17日起，对已具有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作寓居证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市交纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已具有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、具有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市交纳社会保险或个人所得税交纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
今天，笔者主要谈一下，新国八条的出台关于尚没有办理房产证的二手房买卖的形成了哪些影响。首先，请大家来看一下这个真实案例：
案情简介：
王先生2007年从蔡女士手中以120万的购置了一套商品房，双方签署房屋买卖合同时，房屋刚刚托付运用，房产证尚未办理。双方商定，房屋自合同签署之日托付给王先生，蔡女士应该在获得房产证之日1个月内将房屋过户到王先生名下。2010年初，同楼其他业主陆续办理了房产证，可蔡女士长期国外出差无法及时回国办理房产证，王先生敦促几次均没有结果。没有想到“新国八条”就像暴风骤雨一样来的如此猛烈，让好多像王先生一样相似的购房者猝不及防。由于王先生是一名外地商人，没有北京户籍，固然在北京寓居多年但是不断没有缴税或者社保记载，依照“新国八条”的肉体，显然房子不能过户到本人的名下。情急之下，王先生找到了律师停止了相关的法律咨询。
笔者以为，王先生遇到的法律问题很典型，由于尚未办理房产证的房屋买卖在北京市很普遍，占领着二手房买卖量的相当大的比例。今天，经过剖析上述案例以及相关法律问题，希望对有相似遭遇的网友及朋友有些许的协助：
问题一：尚没有办理房产证的二手房买卖合同能否有效？
解析：依据北京高院的最新文件，尚没有办理房产证不是合同无效的理由，北京各法院普通认定合同有效
问题二：蔡女士和王先生能否能够请求解除合同？
解析：蔡女士能否能够解除合同，问题的关键是要看蔡女士和王先生能否享有合同解除权。那本案当中蔡女士能否享有合同解除权呢？合同解除权包括商定解除权及法定解除权两种。
《合同法》93条规则：【商定解除】当事人协商分歧，能够解除合同。当事人能够商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人能够解除合同。那么在本案当中，双方对此没有商定，显然蔡女士解除合同并不契合商定解除权的构成要件。关于法定解除权，《合同法》94条停止了规则，另外假如案情可以运用“形势变卦”准绳，合同一方仍然能够行使合同解除权。
笔者以为房屋买卖政策的变化属于形势变卦，《合同法》的立法者思索到不可抗力根本涵盖了形势变卦，而且形势变卦与商业风险难以辨别，加之避免法官滥用，故未在《合同法》当中规则形势变卦准绳。但是《合同法》也未明文制止适用该准绳。因而，最高人民法院《合同法解释二》规则了形势变卦准绳。
由于形势变卦的发作，合同双方的公平有偿关系被毁坏，合同的目的一经基本无法到达，在这种状况下，合同一方能够行使合同解除权。
笔者以为，“新国八条”的出台属于形势变卦的情形，对此，北京市海淀法院在2010年5月份审结一同房贷新政引发的买房纠葛，海淀法院以形势变卦为由判决因新政无法贷款的买房人能够解除之前签署的房屋买卖合同。这是当初“新国十条”公布后，北京市法院对触及楼市新政第三套房买卖纠葛作出的首个判决，此判决在北京市地域具有指导意义，由于基层法院适用形势变卦准绳必需得到高院的允许。在本案当中，由于新政的出台使得争议房屋显然不可以再过户到王先生名下，合同已无法实行那么二手房买卖合同的目的就无法完成，对此，二手房买卖双方都能够以形势变卦为解除房屋买卖合同。 (声明：本站所运用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研讨为目的，如对刊载内容有异议，请联络本站站长)
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新政新国八条出台，二手房不能过户能否解除合同
