离婚后夫妻一方偷偷出卖房屋，善意第三人不需要返还
钟涛律师按：虽然私自签订的房屋买卖合同无效，但买房者通过正规中介购买，并支付了市场价格，已经办理产权过户手续。属善意第三人，善意取得，不需返还房产。
【案例分析】
原告与被告1994年婚后分得本市浦东新区南汇镇一套住房，房屋的产权证登记在女方名下。1998年2人离婚，经法院调解，诉争房归男方所有，但是实际女方可以居住2年。但自调解协议生效后，原告被告双方却一直没有履行过户相应手续，该房屋的产权人仍为女方，男方因为另外有住房，没有住在系争房屋内。
2003年9月，被告通过中原地产与买房者王先生到房产局签订房屋买卖协议，在不知道原被告双方已经离婚，无权处分诉争房屋的情况下，王先生以24.7万元将 房 买下。2003年11月，王先生取得了该房屋的产权证。此后，2007年11月15日，王先生又将诉争房的卖给张某
后原告才发现房子被卖，故起诉至法院，主张 买卖诉争房屋合同无效，并要求现任房主返还房屋。
【上海房产律师钟涛解答】
被告未经原告同意，将房屋卖给被告王先生，属于无权代理，故对其主张买卖诉争房屋合同无效的请求予以支持。
但被告与王先生之间房屋买卖行为符合《中华人民共和国物权法》中规定的不动产善意取得的3个条件。《中华人民共和国物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由此，我国善意取得的构成要件包括三个：1、受让人受让该财产时是善意的。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定为善意。2、以合理的价格有偿转让。3、依法进行登记或者转让。在不需要登记的情形下，如果双方仅仅达成了合意，而并没有发生标的物的转移，则不能发生善意取得的效果。
但被告与王先生之间房屋买卖行为符合《中华人民共和国物权法》中规定的不动产善意取得的3个条件：
首先，被告王先生并不知道二人已经离婚，无权处分该房屋；
第二，被告王先生买卖房屋经过房管局依法核准，确定王先生为房屋所有权人并核发房屋的所有权证；
第三，被告王先生买卖该房屋价格合理，依法纳税。且诉争房屋已实际交付、使用多年。
该房屋买卖协议虽然无效，被告王先生不承担返还房屋的法律责任。就是说合同无效之后如何处理，法院是另案处理的，如果原告可以起诉被告要求侵权损害赔偿，可以取得出让房屋的价款。
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