由于房产新政策变化，可以解除房产买卖合同吗-上海房产律师钟涛
由于近期各大银行紧缩放贷，本律师接到很多网友关于银行出具按揭承诺后又以政策变化为由不予放贷的咨询，甚至有业主房屋已过户到买方名下且新业主与银行已经办理了抵押登记，银行仍拒绝发放贷款的情况！很多网友认为该情况是由于政策变化导致，银行和买方都没有过错，不知道该怎么办，故有必要在此撰文予以提醒：
一、银行按揭贷款承诺系承诺银行作出的的一种合法民事行为，一经成立即具有法律效力
我国《民法通则》第56条规定“民事法律行为从成立起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除”，银行按揭承诺行为同意受上述法律规定约束，银行在出具承诺后便与买卖双方形成合同之债，负有履行承诺的义务，在其拒不履行的情况下，债权人（买卖双方）可以行使债务履行请求权。
二、二手房按揭贷款承诺中承诺银行的义务
二手房按揭承诺系二手房交易过程中，根据买卖合同约定，由买方向银行申请，银行向卖方出具的保证买卖双方办理完毕房屋转让过户手续且银行与买方在国土房产局办理完毕抵押登记手续后，按约定发放给买方贷款并打入卖方（或其委托人）账户的承诺。很显然，承诺银行的义务就是将来给买方贷款，并将款项打入卖方账户用于支付买方购房款。
三、银行不能实现承诺需承担法律后果
在承诺银行出具按揭承诺函后，除非出现不可抗力等免责事由，如银行拒绝履行承诺，买卖双方均可以通过诉讼行使请求权，由法院判决其强制履行。
四、政策调整并不必然构成不可抗力
不可抗力是法定的免责条件，是指不能预测、不能避免并不能克服的客观情况，如自然原因引起的洪.水、暴.风、地.震、干.旱、暴.风.雪等灾.害事故和社会原因引起的战.争、罢.工、政府禁.止.令等。政策变化并不必然构成不可抗力，只有符合“三不”条件方能构成并免责。就中国楼市来说，本人认为目前全国房价居高不下，国家三令五申不断出台新政并持续打压房价是不争事实，各新闻媒体对此已有预测，不能认定为不可抗力。
五、律师建议：
1、在银行出具按揭承诺后不履行承诺义务导致买方无法支付购房款时，买方可以以银行为被告提起诉讼，请求银行履行承诺义务;卖方也可以以买方和银行为共同被告提起诉讼要求承担连带付款义务;
2、房贷政策多变，买方务必在购房合同中约定如按揭不成有权解除合同，双方互不追究责任，而不是一次性自筹资金补齐，以免被卖方追究违约责任。
1、商品房买卖定金已支付，对于政策出台导致外地人无法办理购房贷款的，将如何处理？
2、如果是二手买卖出现上述纠纷，如何处理？
3、之前采用“内部认购”、“预定”“排号”“发放VIP卡”方式预售商品房的，现政策出台会不会引发退房热潮？纠纷如果处理？
张浩律师认为：出现第一种情况，购房者可依据《最高院审理商品房司法解释》第二十三条及情势变更原则，请求解除合同，退还购房款或定金。
如果是第二种情况，若房屋买卖合同中无特别约定支付购房款的方式为银行按揭贷款的，现政策变化而导致无法按照此种付款方式履行合同义务的，当事人应当继续履行付款义务，否则向对方可以请求解除合同并赔偿损失。
出现第三种情况的，购房者可以要求解除合同并退还购房款及支付相应利息。如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证的，切购房者除可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
