钟涛律师按：受房产新政等因素影响，各大银行对购房者的按揭申请审查较以往更为严格。那么，开发商是如何约定“按揭不能”违约责任？购房者对此违约责任是否足够重视？
一是首付比例提高超出预算。广东省佛山市购房者文女士已有一套房。今年4月，她以银行按揭的方式与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，总房款110万多元，首期支付了20％的房款20多万元。不久，“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50％。文女士筹不到这么多钱，打算解除合同。开发商不同意，要求她继续履行合同，如果违约，要其支付总房款12％的违约金。
二是房贷停止办理。福建省福州市购房者吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，福州市各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。
三是异地购房无法获得贷款。江西省的李先生来福建省厦门市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，福建省要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。
交锋————
上述纠纷中，购房者多半以房产新政是不可抗力为由要求解约并退回定金，而开发商则称购房者违约，定金不退。那么，国家房产新政对合同的影响，是否属于不可抗力，即“不可归责于当事人双方的事由”呢？对此，有关律师、专家看法不一。
政策调整难为不可抗力
钟涛律师认为，房产政策的调整，不适用最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条有关“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的规定。蔡光波说，在商品房交易中，不能将贷款作为合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在同意和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付部分房款时，应预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形；合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一支付途径。通过其他合理途径筹措资金，也是买方避免贷款不能办理带来的风险所应当考虑的方法之一，不一定非要解除房屋买卖合同。银行能否同意足额贷款给买房人并非商品房交易的必要条件，商品房买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。
房产新政后导致贷款审核不够可以解除合同退回定金吗-上海房产律师钟涛
，对于房产政策调整引起的商品房交易纠纷，首先要看双方的购房合同，如果合同中有对于因国家相关政策调整而引发的相关争议的处理，双方可根据合同来履行；如果合同内没有具体涉及，此类购房纠纷，调解起来较困难。遇到这样的纠纷，消费者应尽量与开发商协商，如果无法协商一致，建议通过诉讼渠道寻求解决。
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