房贷新政大幅提高二套房首付和房贷利率买家能否解除合同拿回定金-上海房产律师钟涛

新政大幅提高了二套房首付，导致很多已经签订了购房协议或者购房合同的消费者犯了难——要么补齐首付，要么失去定金甚至交付违约金。新政后的贷款问题成为关注热点，大家争论的焦点在于因为政策因素导致的退房该不该承担违约责任。
　　
　　钟涛律师从法律的角度进行了分析，希望给那些正面临退房的消费者提供一些参考。
　　
　　案例一 已签合同，退房是否要付违约金？
　　
　　四月初，张先生在下关购买了一处总价150万的新房，签订了购房合同之后，向开发商支付了3成首付，并提供了相关资料交给银行办理按揭。谁知赶上新政，银行只能给张先生的这个二套房提供五成贷款，张先生凑不齐首付提出退房，开发商表示退房要按照合同约定承担相应的违约金。
　　
　　钟涛律师点评：一般而言，开发商在和购房者签订购房合同时，都会在主合同或补充合同中明确：“购房者如因为自身信用问题或政策变动，而导致银行按揭办不下办不足、首付款需增加等情况，必须在接到开发商通知后的一定时限内补齐按揭差额部分或首付款。如果购房者在规定时限内补不齐款额，购房者应按日交纳违约金”。这段时间一般是三个月。三个月后购房者仍补不齐房款，则开发商有权解除合同；开发商不同意解除合同的，购房者需按日交更高比例的违约金直到补齐房款。

　　案例二 首付提高无力支付，能否退定金？
　　
　　李女士去年生了宝宝之后又把父母接到了南京来照顾孩子，原本舒适的二居室一下子就变得拥挤了。今年4月李女士在奥体看中了一套三房的新房，与开发商签订了认购协议，协议中约定了两种付款方式：1、分期付款，签订《商品房买卖契约》时首付30％，剩余房款于2010年12月30日前付清；2、银行按揭贷款，签订《商品房买卖契约》之日，支付首期房款（具体首付比例由贷款银行要求的首付比例确定），剩余房款向银行申请按揭贷款。
　　
　　李女士缴纳了5万元定金，约定一周内来签订正式购房合同。但是，两天之后国家就提高二套房首付，这大大超出了李女士的预算，无奈之下只得提出退房。开发商表示，退房可以但是定金不能退，李女士却觉得这是由于国家政策变动导致的，要求退定金。
　　
　　钟涛律师点评：该案的焦点在于房贷政策调整对双方履行认购协议的影响能否适用“不可归责于双方当事人的事由”这一情形。
　　
　　依照《民法通则》规定，不可抗力主要由两类构成：一类是自然灾害，如地震、台风等自然现象；另一类是某些社会现象引起的事件，如战争、动乱、政府干预等。新政并不会从根本上导致李女士的商品买卖合同不能履行，只能对购房者付款能力产生一定的影响，且这种影响不是不能克服，因此房贷政策的调整应不属于不可抗力事件。
　　
　　对于此案能否适用情事变更原则，李女士在协议中明确约定了付款方式，可选择分期付款、银行按揭支付，所以不得以房贷政策调整为由不履行相关认购协议，违反认购协议的定金不予返还。即使认购协议中没有对付款方式做出明确约定，鉴于付款方式多种多样，新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现。
　　
　　购房者对房贷新政的出台并非不可预见或风险并非不可防范和控制，相反购房者已预见到，只是轻信房价还会大涨，对风险不作防范和控制，所以仍进行投机购房或高位购房，在此情形下很难适用情事变更原则。
　　
　　钟涛律师补充说，若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者主张使用情事变更原则才有一定的合理性，司法实践中会对此情形予以审慎考虑。
　　

从现实情况来看，确实有买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房，针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”，那买家就非常被动。“签订了这样的条款，以政策为不可抗力解除合同就不成立，买家必须补齐房款，否则就造成违约。”因此，买家在签订合同时，一定要仔细看清楚合同中是否有上述约定。如果有就要进行更为详细的约定，例如原约定贷款8成，而买家只能贷到7成或更少，买家就有权解除合同，这样约定对买家来说更有保障。