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房贷政策原因无法贷款 开发商应退定金吗-上海房产律师

时间:2010-5-29来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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房贷政策原因无法贷款 开发商应退定金吗-上海房产律师
首付提高无法贷款 买房人要求退款

随着国家新政策相继出台,各地因国家遏制房价上涨过快,房屋新政出台后购房首付提高无法贷款,买房人退款而打官司的案件频频出现,这些案件的审理情况如何?买房人购房定金是否能退还?是广大购房者所关注的

买卖双方协议规定签定 《商品房买卖合同》的最后时限是在国家新政出台之前,由于购房者不能按约定签定购房合同,也未能在 《商品房认购协议》约定的时间内与开发商就合同条款予以协商、洽谈,结果遭遇国家政策变动致使合同无法履行。 

    钟涛律师认为,这种情况属于购房者违约,开发商可不予返还定金。根据 《担保法》第120条第1款的规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律法规另有规定或者当事人另有约定的除外。如果是开发商的原因造成合同无法履行,购房者有权追回定金。 

    据了解,新政后有的购房者因预期房价下跌等原因,借故直接拒绝签定 《商品房买卖合同》。对于这种情况,徐华称,开发商可拒绝返还定金。根据 《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金做为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”政策变化属于重大情势变更,按最高人民法院的司法解释,由于国家贷款政策的调整,致使购房人买不了房的,买房人可以请求解除合同,定金也可以退回。 
   但是同时合同法第65条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。” 因此合同中约定以银行贷款方式支付房款的,银行仅是协助买方付款的第三人,在银行不付款时买方还是要承担违约责任,因为合同作这样的约定仅表明卖方同意买方以贷款方式付款,但按时支付房款的责任是买方的法定义务。买方不得以贷款未经银行审批通过为由不承担违约责任。
    目前各界对于贷款没批导致退房到底能不能退定金也有不同的看法,大致就是依据以上两条规定,但是此次新政的缓冲时间比较短,各地都出现了退房潮,就不能全由开发商说了算,更应该甄别各种情况的退房来区别对待,出台更多的细则将那些真正支付不了余额的购房人和预期房价下降的炒房者区开来。 
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