国家新政导致贷款不成退房如何承担定金和违约金条款-上海房产律师
房贷新政出台后，希望退房的买方大致分两类，一种是看到房价有下降预期，一种是贷款确实出了问题。其中，绝大部分买家咨询的都是，交了定金又签了合同后，能否不要定金就退房，而政策变动是否为不可抗力等。
钟涛律师认为，因房贷新政执行实施，购房者要求退房退定金或其他类似款项是否有法律依据，还要具体区分不同的个案情况而定，可谓喜忧参半。
未订立商品房买卖合同者，因房贷新政致使首付提高或利率上调，可要求退房退取定金。
购房者仅与开发商签订了认购书或订购书或预购书等类似非正式商品房买卖合同，其在支付定金后，因执行房贷新政而要求退房并同时要求开发退回已经支付的定金或其他价款者，我认为，应得到法律的支持。其法律依据是２００３年６月１日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，即出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
通常情况下，订购、认购或预订协议对首付比例均不会有明确以文字形式规定，也不会表明如有政策变动应如何解决，属于合同没有约定。房贷新政的实施，提高了房贷首付比例，属于情势变更——我国法律虽未明文规定该原则，但购房者因与开发商不能协商一致而据此退房，即导致商品房买卖合同并未订立——其原因很难归责于双方当事人。购房者当然可以要求开发商退还他交的钱并退房。
从现实情况来看，确实有买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房，针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”，那买家就非常被动。“签订了这样的条款，以政策为不可抗力解除合同就不成立，买家必须补齐房款，否则就造成违约。”因此，买家在签订合同时，一定要仔细看清楚合同中是否有上述约定。如果有就要进行更为详细的约定，例如原约定贷款8成，而买家只能贷到7成或更少，买家就有权解除合同，这样约定对买家来说更有保障。
相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
