钟涛律师教你如何签订定金合同、居间合同与房屋买卖合同-上海房产律师
钟涛律师按：
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议一般只是房屋买卖双方（即上家、下家）就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但尚未就房屋买卖所涉及的具体内容（如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度、付款方式、付款时间、交房手续、出卖房屋现在是否有银行抵押贷款，有银行抵押贷款的则如何注销抵押、出卖房屋现在是否有租赁合同在履行，有租赁合同在履行的则何时终止租赁合同履行、出卖房屋内现在是否有户口未迁出，有户口未迁出的则何时迁出户口、水电燃气等更名过户手续及其费用承担等等）达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的上、下家仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议的只是就房屋的“买”与“卖”具有合意，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任（如适用定金罚则），但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。
