现在有一套因动迁的房子，房主说因为还缺一部分房款未付，拿不到钥匙，需要我们买方预付4万，等他拿到钥匙，办好房产证，再过户给我们，让我们办理房产证。我想问一下，预付款如何约定，有无风险，如何来牵制卖主反悔不卖。还有动迁分房是否可以像普通商品房一样买卖，是否要交交易税，买方办理房产证有什么问题，是否要等卖主办理房产证后5年才能办理过户？
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所谓动迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
从法律角度讲，不论是第一种还是第二种房屋，均可以进行转让。只是第一种房屋进行买卖风险系数增大，但作为财产权益而言进行转让不违反法律及行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
而拆迁安置房进行买卖并不存在上述情形，因此实属有效民事行为。此外《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。物权法》也将债权和物权进行分开处理，即依法订立的合同有效，不因为物权不转移而变成无效合同。因此，拆迁安置房可以买卖，只要合同签订完整、详细、具有可操作性，完全可以保障交易双方的权利，可以说签订一份有效、具有可操作性的安置房买卖协议是买房人保护自己权利的关键。
由于动迁房产权的不确定性及交易周期的长期性，其风险也是很大的，必须在动迁安置房买卖合同中将相关条款细化；否则纠纷就会在以后的时间里随之而来，动迁安置房有两种：一种是基于重大市政工程动迁而享有的动迁安置房，根据上海市的有关政策规定，此类动迁安置房属配套商品房性质，受5年限制转让的约束，也就是说产证下来后在5年内不能办理过户。这种动迁安置房买卖风险极大，由于在5年内不能办理过户，如遇房价上涨，上家极易违约，如遇价格下跌，下家又会不情愿购买了，如不能在合同中对相关情况及问题给与充分的预测和明确，就会导致房款交了，最终房子不是自己的。还有一种是基于房地产开发动迁而享有的动迁安置房，此类动迁房在上海本地没有什么限制，在产证下来后可自由上市交易，相对来说风险要小一些，但仍然要在买卖合同将相关的问题细化，以做到万无一失。张浩律师团队根据多年来办理房地产纠纷案件的经验结合动迁房买卖实践研究并制定了一系列的动迁房买卖整个流程的相关文本（包括但不限于调查法律意见书、动迁房买卖合同、卖家承诺书、买卖合同律师见证书）。
可以就预付款一事签订合同,约定双方权利义务,合同中确定卖主反悔不卖应承担的责任.
只要能办到房产证和土地证,就跟普通商品房无异.
只要双方同意过户,办理房产证就没问题.
至于办理房产证5年后才能过户,尚没有听说过这种说法,只听说过经济适用房有相关规定,但是动迁房应该不属于这个范畴,只是5年内交易税高一点而已,最高的可达总价款的20%.各个城市不同. . TAG: 上海房产 律师 买卖 动迁 过户
