中介公司的活动能否最后达成效果，办案小结：二手房买卖中。促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人演讲或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背老实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬终究不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的演讲、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司利息损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的
近日，法庭诉讼中。张小姐与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》约定由中介公司作为居间人将杨先生座落于浦东新区的一套房屋介绍给张小姐，房款为人民币 275 万元，双方在协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处置方法等事项。其中，还在第八条约定：由于张小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的张小姐应向中介公司支付总房款 3 ％的违约金 ” 协议签订后，张小姐按约支付给中介公司意向金 3 万元。后由于张小姐与上家杨先生在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以张小姐拒绝签订买卖合同为由，请求判令张小姐依照约定支付违约金 82500 元。
中介方表示，其与张小姐所签《房地产买卖居间协议》中约定 “ 如三方有任何一方不能履行协议约定的应对对方承担违约责任 ” 符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 “ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。规定，据此追究张小姐的违约责任是有法律依据的张小姐的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，张小姐应按《协议》约定承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。本案中，认为。房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第八条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必需成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否胜利均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。中华人民共和国合同法》规定：居间人促成合同成立的委托人应当依照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济利息支出。因此，中介公司在张小姐与上家签订《房地产买卖合同》之前，只能向张小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。
对中介公司要求张小姐支付违约金的诉讼请求不予支持。 法院最终判决。
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