个案：甲与乙签订了二手房买卖合同，房价 80 万。合同约定甲向乙交付定金 8 万元，若甲违约则乙有权没收定金，若乙违约则应双倍返还定金。同时在合同中又设置违约责任一条，约定违约方应向非违约方支付房价的百分之五（ 4 万）违约金。后甲按约定交付房款，由于房价飞涨，乙一直以各种理由推延房产过户时间，不料理过户手续。后乙说不卖了因为此时该房屋价格已升值到约 100 万。

问：甲如何追究乙的违约责任，维护自己的权益？

本案中，甲作为守约方，有两种选择，第一是继续坚持双方的合同，要求继续履行；第二是不再坚持继续履行，要求返还购房款，同时要求乙方承担责任，充分赔偿自己所受损失。

第一种方法法律关系较简单，因为除了以下三种情况（一、法律上或事实上不能履行；二、债务标的不适于强制履行或履行费用过高，三、债权人在合理期限未要求履行）外，都可以要求违约方继续履行，必要时可请求法院采取强制措施。

如果采用第二种方法，则具体适用有些复杂。因为合同中同时约定了定金和违约金两种责任形式，同时，又由于房价上涨，甲将蒙受可得利益的损失（上涨的 20 万房价）定金、违约金、损失赔偿金，这三种责任应如何适用？

首先，定金和违约金两种责任，甲可以选择对自己更有利的一种来追究。合同法第 116 条规定：当事人既约定定金，又约定违约金的一方违约时，对方可以选择适用定金或违约金条款。所以，定金和违约金不能同时适用。

守约方获得违约金或双倍返还的定金后，还能否要求违约方承担损害赔偿呢？一种观点认为适用违约金或定金罚则自身就是获得了损害赔偿，如果还不够弥补受害方的损失，则只可以要求违约方再赔偿缺乏局部的损失。另一种观点则认为，适用违约金或定金罚则是对违约方的惩办，受害方还可以要求违约方赔偿所有的损失。

赞同第一种观点。理由在于，第一，违约责任的设置是以弥补受害人损失为首要的基本的目的国大部分有关民事责任的规定目的都是弥补性的惩罚性的民事责任在法律上是作特别规定的第二，合同法》第 113 条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应相当于因违约给对方造成的损失 … 这也标明违约方的责任在于，违约行为造成对方多少损失，就赔偿对方多少损失。所以，支付违约金或定金就已经是承担损害赔偿的责任了若还不能够弥补损失，则应就缺乏局部继续赔偿。

房屋买卖违约如何追究责任