房价猛涨房东房屋买卖违约成本有多大？
那么，房屋买卖过程中的各个环节违约所产生的本钱到底有多大？本刊记者特地对此进行详细调查了解，以期让读者对此有个全面的认识，并防止因自己的疏忽而承担高额违约本钱。
违约现象时有发生，尤其是房价快速上涨阶段，这种现象更为罕见。
近日，记者在浦东川沙镇上采访时得知，几乎所有的卖家同时选择违约终止买卖过程。某中介公司业务员徐小姐告诉记者，有卖家即使有可能赔偿 18 万元之巨，但仍然不为所动，坚持中断买卖过程。这里之所以发生大面积违约现象，主要是因为房价受迪士尼落户而飞涨，就如在今年夏天南汇并入浦东之后，南汇不少二手房卖家也曾出现大量毁约情形一样。
记者从上海美联物业了解到为了赶上年底优惠政策 “ 末班车 ” 近期二手房市场交易量大增， 11 月份单月成交量接近今年最高峰。交易活跃加之价格坚挺，使得局部房东有发生惜售心理，于是交易过程中要求提价而导致交易中断，进而导致违约情形的发生。
不论是故意还是无意，一旦发生违约情形，就要承担违约责任。
上海联业律师事务所主任律师王展表示，不同的环节发生违约情况，所要承担的违约责任并不一样。如收取定金之后违约与签订《买卖合同》之后违约相比，后一种情况所要负担的利息要大一些。
那么，每个环节违约本钱到底有多大，无妨结合实际案例来进行详细解析。专家介绍说，违约多发环节主要集中在下定、签约、过户、交房等环节，此也主要介绍这几种违约情形以及所要负担的本钱。
此阶段买卖双方都有可能会发生违约情形，卖家眼见房价上涨心里不平衡，而买家则会见到房价下跌而后悔，这是发生违约的原因所在
案例 1 胡先生与中介签订了居间协议》并收取了买家朱女士 3 万元定金，但在随后的时间里房价再次上涨，胡先生发现之前约定的 95 万元总价偏低，于是要求涨至 102 万元。对方不同意，胡先生单方中断买卖过程。
解析】王展表示，对于卖家而言，收取定金之后卖家违约，通常要承担的违约责任是双倍返还买家定金。如上述案例中的胡先生，必需返还朱女士 6 万元。此外，中介公司付出了相应的劳动，也应该得到合理费用弥补，如通讯费、交通费等等，参照已有的判例，一般以两、三千元居多。
如果买家在此阶段毁约，则其支付的定金为卖家没收。如上述案例中朱女士提出终止买卖过程要求，则她无权要求退回定金。同时，朱女士也要弥补中介公司相应的合理费用，具体与卖家相同。
买卖合同》签订之后，买卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。
案例 2 要是卖家存心为难，石女士近 40 万元首付款可能一个子也收不回来。石女士想买一套总价为 140 万元的两房，支付 40 万元首期款之后，因为资金链出现问题，而又无法申请到按揭贷款，只好作罢。卖家见她确实遇到困难，于是象征性地收了一些违约金，终止了买卖过程。
解析】王展分析认为，签订《买卖合同》之后，买卖关系已经成立，此时发生违约行为，所要承担的责任最大。不过这其中要分根本性违约和迟延性履行违约两种情况。
对于根本性违约而言，最大违约利息可达总房价的 30% 根本性违约是指解除《买卖合同》不管对卖家还是买家来说，所承担的违约金为总房价的 20% 30% 如一套总价为 300 万元的上海市中心公寓，卖家违约之后可能要赔偿买家百万元。
除此之外，违约方还需向中介公司支付佣金。王展表示，买卖合同》签订之后，买卖过程完成大半，中介公司理应取得相应报酬。而根据现有的实际判例，违约方要承担双份佣金，如上述案例中，以上海房屋买卖各 1% 佣金收取方法，石女士需付出 2.8 万元。不过一般情况下，因为考虑到尚未付出全部服务，中介公司不会全额收取。而如果协商不成进入诉讼顺序，违约方还有会被对方要求承担律师费、讼诉费等，这也会得到法院的支持。
这里还需注意的买卖双方有可能会碰到迟延履行违约情况。对卖家而言，有可能是提前还款不及时，导致不能在规定时间内无法及时料理下一步过户手续，因此造成违约。这种情况下，卖家要承担的违约责任是每逾期一天，向买家支付总房价的万分之五作为违约金。而对买家而言，也有可能会因为资金无法及时到位而拖延交易时间，如按揭贷款料理不及时等，也需要承担违约责任，具体规范与卖家相同。不过买家如果无法及时解决资金问题，那么逾越一定期限之后，如一般规定为半个月，可能面临合同解除，并承担赔偿总房价 20% 30% 高额违约责任。
卖家疏忽可能会造成违约情形的发生，当然也要承担相应的责任。
案例 3 迟先生在规定的过户时间内未能及时提供相关资料以配合买方料理过户手续，同时也未向对方作任何解释，虽然在半个月后最终完成了过户手续，但对方还是向他提出了赔偿要求。
解析】专家解释，这也属于迟延履行范畴，需承担相应的违约责任。一般情况下，卖方因为疏忽而违约的情形较为多见。对于这种情况而言，一般会在合同中约定，以每逾期一天，支付已收款的 5% 或者总房价的万分之五作为违约金。当然，如果逾期天数超越 15 天，可能转变成根本性违约，将面临解除合同、并承担相应的责任尴尬局面。
交房不及时，以及户口不能及时迁出，都会形成违约并付出代价。
案例 4 郑女士因为没能及时买好房，因此不得不拖后一个月交房。当她把钥匙交给对方拿到最后一笔尾款时，却发现少了将近 1 万元。
解析】王展表示，交房过程中，如果晚交房或者不能及时迁出户口，会形成违约责任。根据目前合同约定，一般情况下，每逾期一天，支付总房价的万分之五作为违约金。如果晚交房逾越一定期限，有可能会面临合同解除的局面。
专家提醒说，有些违约责任的约定存在相应的弹性空间，达到相应条件后，违约责任会突然放大。这是买卖双方需要注意的地方，防止因为无意中的过失而给自己带来巨大损失。
如拖延过户时间，一般情况下虽然只是以罚息作为奖励手段，但逾越一定时间之后如半个月，对方便有权解除《买卖合同》如在房价上涨的今天，买家没能及时过户，一定要事先与卖家协商并保管相关证据，以免给对方留下空子。弹性空间主要存在于付款、料理过户手续、交房等几个环节，买卖双方一定要掌握好时间节点。
此外，还有不可忽视的问题是赔偿实际损失问题。如果双倍返还定金还不能弥补买家的损失，买家可以要求赔偿实际损失。比如买家支付了 10 万元定金，卖家不想卖房而违约，只同意双倍返还定金 20 万元，而此时房价实际上涨了 35 万元，如果买家再买同样的房子，需另行多支付 15 万元的差价。那么此时买家可要求卖家赔偿差价损失，也就是依照实际损失来索赔，也就是说，卖家所要承担的赔偿金额可能达到 35 万元，而不是双倍定金 20 万元。
另外一个不可忽视的问题就是约定内容。如果《居间协议》或者《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》买家有权要求卖家继续履行该合同。这些条款主要有，价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数《定金协议》或者《居间协议》都不全部具备上述条款，因此不能视为《买卖合同》
文前提要：市中心房价不时走高，加之供应量不时萎缩，外围置业将成为众多购房者的选择。但外围区域地段价值远低于市中心，因此如何才干买到保值功能较强的物业，成为购房者所要面临的一个问题。
越来越多的人开始选择在外围置业，那么如何使得不动产也具备相应的保值、增值功能，购房者必需认真面对的问题。
随着市中心房价不时上涨，加之供应量的日渐稀少，可以预见，未来市中心区域的商品住宅价格会不时推高而使得购房利息大幅增加，这对于大多数自住需求来说，外围置业已是更为现实的选择。
不论是自住还是兼顾投资，都需要强调不动产的保值、增值功能。而现实问题是外围区域的房产在这方面能力恰恰偏弱。那么，如何才干做到更好地做到这点呢？
小林最终选择在宝山西城区购买力一套两房。小林的购房预算首付为 40 万元，可以买一套总价为 130 万元的房子。最开始他以为在中外环线间能够买到一套两房，但经过实地考察之后却发现自己错了随着房价的上涨，中外环线间的大部分新房价格已经接近 20000 元 / 平方米，少数还要逾越这个水平。虽然以这样的预算可在该区域购买一套工房，但考虑到新婚用房，还是放弃了
最终，小林选择了交通条件已有很大改善的宝山西城区。虽然西城区位于外环线以外，但轨道交通 1 号线北延伸段早已通车，乘坐地铁出行很是方便，一定水平上弥补了地段上的差别。
其实，小林选择在外环线以外区域置业，除了置业利息上的考虑之外，还有另外一个很大的原因就是外环线以内区域的供应量已经萎缩，而且随着轨道交通建设的深入，以及未来地区级商业中心的增容，使得在外围置业变为可能。
可以从一组数据中看出这样的变化。数据显示，自 2007 年以来，上海外环线以外区域商品房住房的供应量便逐年增加。 2007 年，外环线以内的供应量还达到 729.6 万平方米，占全上海市总供应量的 52.99% 而在 2008 年，便增加到 749 万平方米，占总供应量 60.87% 今年 1 10 月，供应量已经达到 784 万平方米，比例更是提高到 71.92% 具体可见表 1
分析师薛建雄表示，外环线以外区域将成为未来上海楼市的供应大户。薛建雄分析认为，根据今年以来的土地供应情况来看，截止到 11 月底，主要集中在外围区域，外环线以外区域土地成交量达到 1444.4 万平方米，占土地总供应量的 89.1% 同比去年相差无几。
12 月 7 日，轨道交通 7 号线试运营，至此上海轨道交通网络达到 280 多公里。而到半年后世博会召开之际，上海将拥有超过 420 公里的轨道交通网络。随后，轨道交通网络还会进一步得到完善，上海市发改委对外界表示，已经将轨道交通 5 号线南延伸工程、轨道交通 19 号线、 20 号线的建设规划上报国家发改委，并接受评估。可以预见，有了轨道交通来助力，外围区域购房将变得更为现实。
专家表示，外围置业更要讲究精挑细选，这样才干确保物业的保值功能。买房讲究地段，地段在很大水平上决定房产的价值。与市中心相比，外围区域的地段价值要小得多，因此一般说来，外围区域房产的保值功能要逊于市中心。不过凡事无绝对，随着市政建设 论坛 新闻 ) 投入的加大，以及其他建设资金的跟进，外围区域的地段价值由此会得到提升。
由此看来，外围区域购房要特别注重选择。那么，如何进行选择？哪些方面需要购房者特别注意？下面对此进行详细解析。
卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，外围区域置业，交通条件是购房者首先要考虑的因素。选择在外围区域置业，主要就是通过交通利息置换资金本钱，因此相对于市中心来说，外围区域的交通便当水平偏低是不争的事实。
对此，专家建议，购房者一定要把交通因素放在首位。考虑到轨道交通是目前性价比最高的交通工具，建议购房者优先选择在靠近轨道交通沿线的区域置业。即使区域内暂时没有轨道交通，也要考察远期规划情况。对于那些跟轨道交通不沾边的区域，购房者应该三思而后行。
买房看配套。周边配套越成熟，意味着生活的便利水平越高。因此专家建议购房者应该对医疗、教育等配套设施进行详细调查，如果这些都令人满意，那说明未来区域受关注水平还会进一步提升。
其实，对于这方面因素的考察，购房者尤其要关注的商业氛围。商业氛围浓厚与否，直接关系到区域人气以及受关注程度。故专家建议购房者可参照近期上海商业网点布局规划来确定置业区域。如发现某区域已被列入重点商业网点规划，而且发展前景可期，则可毫不犹豫将其作为首选之一。因为在未来随着商业氛围的日趋浓厚，区域内房产的价值也会随着一路走高，七宝镇就是典型的案例。
可能当初谁也不敢相信松江的房价会一路走高，直至目前接近万元的水平。其实这就是新城建设的作用。
根据规划，上海重点建设包括松江新城、嘉定新城等多个小城镇，这些新城建设得到土地、财政、产业等多方面的支持，发展步伐相当迅速，因而区域房价也坚持稳步上涨态势。可见新城内的房产在商业、交通、医疗、教育等配套设施方面相对要齐全得多，而且得到政府的大力支持，发展速度相对也要快一些。故专家建议，购房者可以考虑目前在开发建设过程中的新城镇，如崇明的陈家镇等。
勿庸置疑，低密度项目有很多优势。低密度项目能给业主带来一个安静、整洁、洁净的生活空间，尤其对于老人和孩子来说，较低的生活密度对于坚持良好的情绪和健康状态都是至关重要的因此专家建议把低密度项目作为首选之一。
此外，专家建议还要考察周围邻居的组成，以及周边项目居民的组成，这也在一定水平上能反映出区域的发展潜力。
这里需要提醒的一定要提防营销噱头。记者注意到迪斯尼乐园落户上海消息公布之后，有少数根本与之不相干的楼盘也打起了迪斯尼概念，如惠南镇上某酒店式公寓项目，尽管与迪斯尼地块有近 9 公里的距离，但其仍自称 “ 迪斯尼旁 ” 故需要提醒的购房者一定要关注这方面的风险。
蔡为民表示，对于外围区域的房产来说，可能会碰到噱头主要是景观概念如水景、山景等，以及星级酒店甚至高尔夫球场等。对于水景、山景等景观，购房者要确定的这些景观是否会永久存在不是还存在规划更改的可能；而对于星级酒店甚至高尔夫球场等，蔡为民则认为这是真正的噱头。高尔夫别墅项目能受益于球场，而附近的公寓项目就难说了说。
买房、卖房违约成本是多少？专家表示，买房分为看房、下定、签约、过户、交房等诸多环节，而在每个环节所发生的违约情形，其成本也不一样。
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