探讨：目前有的法院对于一方在尚未取得房屋产权证时，即与他人订立买卖合同以转让房屋的，其转让合同的效力认为无效，其依据是我国《房地产管理法》第37条关于未依法登记领取权属证书的房地产禁止转让的规定。这是与《物权法》有冲突的，《房地产管理法》第37条应予修改了。
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一方在尚未取得房屋产权证时，即与他人订立买卖合同以转让房屋的，其转让合同的效力问题，在不同法院有不同的看法。有些法院认为应当认定为无效合同，有的法院则认定为有效。应当如何看待这些合同的效力？
答：我们认为，对这个问题应当从以下几个方面来认识：首先，应当明确，房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权，是两个不同的法律概念，其效力、实现方式等都存在明显的差别，不能等同或混淆。依据房屋买卖合同享有的债权，是取得房屋所有权的途径和方式之一（除此以外，还有继承等继受取得和建造等原始取得方式），并不能直接等同于房屋所有权本身。也就是说，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前，享有的还不是房屋的所有权，而仅仅是依据买卖合同享有的债权。在这个阶段转让，买方能有效转让的也仅仅是合同债权，而不可能直接发生房屋所有权移转的法律后果。如果要发生所有权移转的后果，必须满足所有权移转的法定条件。
其次，债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性，而不具有必然性和当然的现实性。而通过合同转让而取得的债权，同样也仅仅是依据合同将来取得房屋产权的可能性。这种可能性在实际上并不必然会实现。比如卖方坚持拒绝为买方办理过户手续、房屋在尚未取得产证前灭失、卖方一房二卖且后来的买方是出于善意而订立买卖合同等（当然，从现实操作来看，由于房屋预售合同的登记等公示环节的存在，后来的买方存在善意的可能性大为减少）。而债权转让（包括债权债务的概括转让）是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。
第三，在债权或者合同概括转让的情况下，受让方取得出让方原来享有的合同权利，可以依据房屋买卖合同要求开发商将房屋过户给他。但是按照上海市目前的相关规定，尤其是’’期房限转’’的地方性规定，当事人在取得产权之前的转让行为，即这种合同当事人变更的情况，房地产登记部门是不予登记的。那么，在这种情况下，受让方此时取得的仅仅是不能登记、从而也没有广泛对抗效力和优先效力的债权。这就意味着受让方将有可能承担一定的风险。即，如果在出让方取得房屋产权后将房屋另行转让给其他人，由于受让方的债权不能对抗和优先于其他人，因此受让方可能事实上无法取得房屋。虽然受让方可以通过追究出让方的违约责任得到救济，但鉴于现实中实际取得房屋和违约赔偿的救济范围可能不尽一致（房屋的价格是会不断波动的），因此，在他人尚未取得房屋产权证时，即与其订立买卖合同以受让房屋的交易，本身就必然包含着一定的风险。受让方自愿从事这项交易的，如果交易的风险成为现实，受让方只能自己承担。
综上，我们认为尚未取得权属而订立的房屋转让合同是存在风险的，交易双方当事人应当对此有所认识，但这并不能直接导致转让合同本身无效。同时，上海市出台期房限转政策之前，高院也曾就此问题与相关部门沟通过，各方一致认为，根据最高人民法院相关司法解释的精神，地方性规定不能作为确认合同无效依据。. TAG: 买卖合同 法院 产权证 房屋 看法
