一、 案情简介

被告王杰因债务纠纷，由债权人向上海某区法院申请执行要求其付款。被告为履行债务，将其所有的坐落于浦东新区红枫路某号房屋产权证及私章交给其兄王华，委托王华到法院履行债务。2006年12月20日，王华持产权证通知原告张梅到法院，并签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将该房屋以人民币78万元出售给原告，房款分三次付清，合同签订之日支付10万元定金，第二次付40万元，第三次付28万元，合同还约定签订合同当日应办理过户交易手续，被告应于2007年1月28日前交付房屋等等。签约后，原告按约支付给王华定金10万元整，王华拿到此款后替被告支付了执行款。此后，原告要求被告履行合同，但被告予以拒绝，也不愿办理过户交易手续。故原告起诉要求被告履行合同并办理过户手续。

二、  原被告各自的理由

原告委托笔者代理，笔者认为王华系被告合法的代理人，原告也有理由相信王华代表被告签订《上海市房地产买卖合同》，因而该合同合法有效，并且原告也按约支付了定金，也愿意支付余款，被告拒不履行合同显属违约，因此原告有权要求被告继续履约。

被告认为，被告并没有与原告签订《上海市房地产买卖合同》的意愿，被告在2006年12月10日只是授权其兄王华将房屋抵押借款用于向法院交付执行款，但王华在未得到被告同意的情况下，超越授权范围与原告签订了买卖合同并收受了房款。由于王华超越授权范围签订合同，并不是被告真实的意思表示，因此该合同无效，应当驳回原告的诉讼请求。

三、  法院判决

一审法院审理后认为，本案被告王杰的委托代理人王华向原告出示了被告的私章、产权证等，并与原告在某区人民法院签订房屋买卖合同，且王华又是在某区法院执行案件中被执行人王杰的委托代理人，王华与原告在特定场合签订合同，故原告有理由相信王华有代理权，构成合同上的表见代理。由于双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故应确认其效力。故判决被告应当协助原告办理房地产过户交易手续。

四、  对案件的评析

表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在该案中，被告称“王华并没有得到王杰出售房屋的授权”，而仅是“交纳执行款”和“将房屋抵押借款”，但王杰又将产权证和私章都交给了王华，王华又凭此与原告签订了房地产买卖合同。法院认为即使王华超越了王杰给他的代理权限而出售房屋，但原告也确有理由相信王华有此代理权，因为：

1、   王杰身负债务正在被法院执行；

2、   双方在法院签订了买卖合同，王华收受了房款并交给法院执行法官；

3、   王华出示了产权证和王杰的私章。

法院认为这些事实均能表明王华可以代表王杰出售该房屋，相反，王杰倒很有可能因急需用钱而低价卖房，在筹得房款后反悔，故以王华无代理权为由而悔约。故从常理出发，本案中法官的心证已偏向原告。