当前银行控制贷款额度迟延放款买方如何正确适用情势变更原则-上海房产律师

钟涛律师按：在2010年的年底，注定是中国房地产调控多事之秋。先有国务院政策调控，后有央行上调存款准备金利率，达到18%。各大银行业早就放出话，今年的信贷额度已经用完，12月份都不在放款，最快也要到明年1月份放款，于是，普通老百姓的购房之路注定更加的艰难。

虽然银行可以晚点放款，可以买卖双方的买卖合同当中可以约定了明确的付款，过户期限，晚一天付款就要支付违约金，那么，到底是按照合同约定来赔付，还是买家可以适用情势变更原则抗辩呢？

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常包括自然灾害和战争、罢工等社会异常事件，而且一般仅针对非金钱债务（比如买卖房屋时，房屋被地震震垮了，没办法交付，因此合同解除，双方互不承担违约责任。

情势变更是指“在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

钟涛律师认为，在央行出台政策之后，导致不能贷款按时发放的，法院可以结合实际情况，考虑不追求违约责任，因为根据公平原则的法律精神，此情况以及不是单个购房者能掌控的事实了，而是全国的买家都面临的问题，和个人信用无关，属于不可抗力了。

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