借“新政”不签买房合同 买房人定金被判没收
一、案情简介
2010年4月11日，黄小姐看中了田先生位于本市浦东新区秋霞路一套价值180万元的房屋，当天签订了 《房地产买卖居间协议》，并向田先生支付定金5万元，约定双方于2010年4月26日前签订正式的房屋买卖合同。
4月24日，黄小姐发短信给田先生，称 “正好碰到调控，贷款还存在不确定性”，询问田先生能否将房价优惠些，并称 “对总价的违约，我肯定选择定金违约”。到了4月26日房屋买卖合同签订之日，黄小姐称国务院4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》让自己的购房贷款可能不获批，提出希望在买卖合同中增加 “如果贷款不成不算违约”的条款。遭拒后，双方未能签订买卖合同。黄小姐遂起诉，要求田先生双倍返还定金，共计10万元。
二、法院判决
一审法院认为， 《房地产买卖居间协议》中仅约定了买受人的贷款数额，对其不能获得该贷款数额的违约责任并没有规定。故最终未能签订正式买卖合同并不可归责于任何一方。据此，判令田先生返还黄小姐定金5万元。
田先生不服一审判决并提出上诉，称 《房地产买卖居间协议》签订后不久，国务院出台调控政策，黄小姐对房价产生下降预期，多次明确提出降价要求，而其不同意降价，到签约时，黄小姐又要求增加和修改买卖合同中的条款，直接导致买卖合同无法达成。所以是黄小姐不愿意继续购买涉讼房屋，才导致买卖合同未能签订，故定金不应返还。
一中院审理后认为，黄小姐、田先生按照约定，应于2010年4月26日前签订 《上海市房地产买卖合同》，期间国务院出台房贷调控新政，确实会对一部分购房人带来贷款不足的风险，但付款是买受方的义务，黄小姐应当了解相关政策是否会对自己贷款造成影响，而其提出合同中增加 “贷款不成不算违约”条款，这是将交易风险转嫁给他人，即一旦合同签订后，黄小姐贷款不成，合同无法继续履行，田先生将承受房价下降，交易量萎缩等可能导致出售困难的风险。
同时，一中院还在审理中查明，黄小姐在田先生不同意其要求后，未与田先生继续磋商，却在2010年5月24日另行购置了其他房屋，并获批公积金贷款60万元。而这笔钱，恰恰是黄小姐在本案中所需的60万元公积金贷款。可见，黄小姐缺乏与田先生履约的诚意，同时也证明其并未受到房贷调控新政的影响。故最终造成未能签订买卖合同的责任在黄小姐这方，其无权要求田先生返还定金。据此，二审改判驳回黄小姐要求田先生返还定金的诉请，判被没收定金。
1、本案的结果对房东而言是幸运的，对买家而言吃吃亏的。但是本案却有很多可以商榷的地方。
2、正常情况下，不能以未发生的，将来不确定的事情为借口，及时买家将来不能贷款，那么其要有证据证明，并且也要按照合同来承担违约责任，本案中买家并没法实际发生贷款被拒绝的情况，因此不能成为违约的理由。
3、实际在法律中，双方签订定金，如果对于买卖合同新增加的条款不能达成一致，而这一条款对买卖合同非常重要，那么法院可以推断双方不能达成合意，都没有责任，定金应当返还。本案中买家其实可以依据这一天来起诉的，但是很遗憾，本案并没有这样做。
