上海市第一中级人民法院
民事判决书
： ： (2011)沪一中民二(民)终字第751号
斥人(原审被告)lin某某，女，1955年5月24日生，汉族，住
上海市面筋弄48号。
被上诉人(原审原告)zhao某某，男，1971年4月17日生，汉族，住
上海市某某室。
上诉人lin某某因定金合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法
院(2011)徐民三(民)初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院
于2011年3月X日受理后依法组成合议庭，于2011年3月29日公开开庭
进行了审理。上诉人lin某某及其委托代理人某某，被上诉人zhao某某的
委托代理人钟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年8月20日，zhao某某、lin某某与居间方上海福美来
房地产经纪有限公司(以下简称福美来公司)签订《房地产买卖居
间协议》，约定：zhao某某为表示购房诚意交付意向金20万元；lin某某
以410万元的价格将上海市南丹东路某某房屋出售zhao某某；
如果lin某某同意某某舯的购买条件，则zhao某某同意将该意向金作为定金
(或定金的一部分)，由居间方转交lin某某；zhao某某、lin某某双方同
意在本协议生效之后日内按照《房地产买卖协议》所述内容至福美来公司处补签网上《上海市房地产买卖合同》；如果lin某某未能履
行上述条款，则应返还定金，同时向zhao某某支付违约金(相当于本协
议约定定金的总额)，并同意向居间方支付居间费用为总房款的
1．5％。同日，zhao某某、lin某某还签订了居间协议的附件《房地产买卖
协议》，约定：某某掰、lin某某在签署本协议后2日内，zhao某某向林雅
轩补足定金20万元，此款由lin某某向某某舯签收后直接收取。同日，
双方还签订了《补充条款》，约定：买卖合同价为350万元，装修
补偿款60万元；如zhao某某因政策变动导致银行贷款未能完成，双方同
意解除协议，lin某某三日内无偿返还zhao某某支付的定金；等等内容。
协议签订当日，zhao某某向居间方支付了意向金20万元(通过pos机刷
卡)。2010年8月26日，居间方将20万元汇入lin某某银行卡账户。当
日，lin某某将20万元退回居间方账户。同日，lin某某出具声明，称
易无效，如果买方认为卖方违约，卖方同意承担卖方应负的责任。
2010年12月，居间方将20万元退还zhao某某。
2011年1月，zhao某某诉至原审法院，要求判令lin某某双倍返还定
金20万元。lin某某辩称，zhao某某并未在约定的2天内支付定金，且系
争房屋系lin某某与他人共有，因此买卖协议无效，居间协议也无
效，不同意zhao某某的诉讼请求。
＼ 另查明，系争房屋原系lin某某、俞乐彦共同共有。2010年9月16
日，两权利人与案外人王昊办理了房屋过户手续，现产权人为王
吴。
原审认为，依据zhao某某、lin某某签订的居间协议的相关约定，定
金显然作为订立主合同(网上《上海市房地产买卖合同》)的担保
而成立，其法律性质属立约定金。定金合同成立于正式买卖合同之
前，其法律效力与房地产买卖协议是否发生法律效力没有关系，与
是否签订《上海市房地产买卖合同》没有关系，而是独立存在的，
因此即使买卖协议无效并不影响本定金合同的有效性。从定金合同
的担保对象看，其担保的是《上海市房地产买卖合同》的签订，而
非买卖协议。lin某某认为主合同无效，定金合同亦无效的观点，系
模糊了该定金合同作为订立正式《上海市房地产买卖合同》的担保
的本质，混淆了立约定金和履约定金不同的法律性质，法院不予采
信。故即使系争房屋权利人之一俞乐彦不同意出售房屋，导致未能
签订正式的《上海市房地产买卖合同》，也应当归责于lin某某一
方。且根据其后不久lin某某及俞乐彦即将系争房屋出售案外人王昊
的事实，也足以推断俞乐彦不同意出售房屋，并非lin某某方拒绝签
订合同的真实原因。担保法规定，定金合同从实际交付定金之日起
生效。因此，币论zhao某某是否按约定期限支付定金，均不影响定金合
同从20万元到达lin某某处时起生效，lin某某事后返还的行为，无法
视为未收到定金。鉴于lin某某拒绝与某某舯签订《上海市房地产买卖
合同》的事实，zhao某某要求lin某某在返还定金本金后，还承担双倍返
还定金20万元的请求，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。
原审法院审理后于二O一一年二月十一日作出判决：被告林雅
轩于本判决生效之日起十日内双倍返还原告zhao某某定金删，咖元。如
果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共
和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。案件受理费4，300元，减半收取计2，150元，由被告负担。
判决后，lin某某不服，上诉至本院称：一、被上诉人zhao某某和其
妻子樊剑云名下已经拥有两套或两套以上房屋，因此按照2010年4月
17日“新国十条”暂停发放购买第三套及以上住房贷款的政策，被
上诉人明知自己已经不符合第三套房贷款条件，但仍然要贷款买
房； 中介公司为了促成交易，亦违规注明“贷款由丙方帮助办
理”，显然违背了新的法律环境。二、涉案房屋是上诉人唯一的住
房，卖房子是为了归还企业的债务，因此上诉人对签约后获得售房
款(定金)有很高的期待。但被上诉人在约定的2天时间内未向上
诉人支付过一分钱，显然已经违约在先，原审却认为“无论zhao某某是
否按约定期限支付定金，均不影响定金合同从到达lin某某处时起生
效”，导致认定事实错误。请求二审在查清事实后依法改判驳回被
上诉人的原审诉请。
被上诉人zhao某某辩称：一、签订居间协议当时“新国十条”尚未
颁布，因此还是可以贷款的，且也是另外的法律关系。二、被上诉
人已经提供证据证明在签订居间协议的当天就按约支付了定金给中
介公司，由于被上诉人无法知道上诉人的账户而只有给中介公司。
三、上诉人是公司股东，权利义务应当由公司独立承担，与上诉人
无关。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人lin某某与被上诉人zhao某某及居间方福美来
公司签订的《房地产买卖居间协议》内容看，各方明确约定买卖双
方需补签网上《上海市房地产买卖合同》；又根据法律规定，双方
签订《房地产买卖居间协议》，系为担保买卖双方签订买卖合同而
成立的立约定金合同关系，因此，尽管《房地产买卖协议》作为本
案《房地产居间协议》的附件，但并非实质意义上的买卖合同，因
此各方仍应按照《房地产买卖居间协议》的约定履行各自的义务。
现zhao某某按约于2010年8月20日通过银行划账支付20万元定金，但8月
26日lin某某在收到中介公司转付的上述定金的同时，却以涉案房产
权利人之一、其子俞乐彦不同意出售房屋而不愿履行《房地产买卖
居间协议》为由拒绝与zhao某某签订买卖合同，为此应当按约承担双倍
返还定金的责任。至于上诉人lin某某所称被上诉人zhao某某因不能贷款
将取买卖合同无法履行、zhao某某亦有相应责任问题，因其时尚未到双
方签订买卖合同、履行付款义务之时间，因此上诉人lin某某该上诉
理由，本院难予采信。综上，原审认定事实清楚，所作判决正确，
本院依法维持。上诉人lin某某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，
本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，3阗元，由上诉人lin某某负担。
本判决为终审判决。
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