二手房买卖合同成立应具备那些必要条款？
    摘要：合同双方对合同必备条款达成一致合同成立。房屋买卖合同的必要条款包括当事人、交易房屋、价款、付款方式等。变更买受人属于订立新的合同，出卖人可以拒绝。
    【案情简介】
    2005年11月18日，原告诸葛新与被告张德明签订《房屋买卖协议书》一份，该协议约定，原告诸葛新购买被告张德明在武汉市武昌区一处房产，价格为25万元。并同时约定，该房附属维修基金由原告诸葛新以现金形式支付给被告张德明，煤气初装费及有线电视安装费由被告张德明自行承担；在办理房产证过程中发生的双方税费及其他一切费用（包括中介费）由原告诸葛新承担；该房办理过程中具体付款时间及付款方式（包括交房日期），以二手房买卖合同约定为依据；违约须按房屋出售合同的约定承担违约责任。
    同日，原告诸葛新将购房定金5000元给付被告张德明。2006年3月18日，原告诸葛新致函被告张德明，要求被告张德明在收到函件后3日内签订《二手房买卖合同》，否则被告张德明应双倍返还定金。同年3月19日，被告张德明复函原告诸葛新称，涉案房屋仅出售给原告诸葛新本人，并提出5日内办理房屋产权过户手续。同年3月22日，原告诸葛新又复函被告张德明，称被告张德明同意出售房屋，却不同意其家人共同成为产权人有悖常理，其将通过法律途径维护自己的合法权益。
    后因双方无法达成一致意见，原告诸葛新认为被告张德明违约，故诉诸武汉市武昌区人民法院，请求法院判令被告张德明签订房屋购买合同，并办理房屋产权过户手续。
    原告诸葛新认为，2005年11月18日，其受家人委托与被告张德明签订房屋买卖协议书，约定被告张德明将在武汉市武昌区的一处房屋以25万元售予本人，并收取其定金5000元，但嗣后被告张德明以种种理由拒不履行协议。2006年2月，被告张德明明确提出不能履行协议。同年3月，被告张德明称愿以26.5万元的价格将房屋售予其本人，本人表示不能接受。后被告张德明通知其同意履行协议，但提出转让对象仅限其1人。可见，被告张德明无意履行协议约定的义务，其行为构成违约，理应承担违约责任。因此，被告张德明不愿履行协议，故请求法院判令被告张德明双倍返还定金1万元。
    被告张德明认为，导致协议无法履行的原因是原告诸葛新未筹集齐购房资金所致，而并非本人不愿履行协议义务所致。而且其与原告诸葛新达成房屋买卖意向后，在签订正式合同时，原告诸葛新却提出由他人购买房屋，对此双方意见不一，故本人不构成违约。现同意返还原告诸葛新定金5000元，不同意原告诸葛新其余的诉讼请求。
    【争议焦点】
    1.在签订二手房买卖合同时，如何认定合同成立的必要条款？
    2.在房产纠纷案件中，如何适用定金罚则？
    【法院判决】
    湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告诸葛新与被告张德明虽因房屋买卖已签订意向性协议书，但该协议仅对所涉房屋的位置及价格做出约定，对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等其他条件并未做出约定。现由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任。基于上述情况，本案不应适用定金罚则。被告张德明应将收取的定金5000元全额返还原告诸葛新。
    据此，原审法院依照《合同法》第115条、《担保法》第89条之规定，判决如下：
    一、被告张德明应于本判决生效之日起10日内，返还原告诸葛新定金5000元；
    二、驳回原告诸葛新其他的诉讼请求。
    原告诸葛新不服一审法院做出的判决，遂向湖北省武汉市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，原审法院将双方签订的《协议书》定性为“意向性协议书”，实属认定不当，该《协议书》明确买受人系原告诸葛新，并对当事人、标的、数量、价款及相关税费等合同必要条款都作了明确约定。后双方经协议确定，2006年3月20日至3月24日为办理房屋买卖手续的履行期限。因此，该《协议书》已具备合同成立的各项法律要件。由于被告张德明未按约履行，理应适用定金罚则。故请求二审法院撤销原审判决，判令被告张德明双倍返还定金1万元。
    被上诉人被告张德明辩称，该《协议书》对房屋的买卖、时间、付款形式等没有做出明确的约定，双方就房屋买卖办理时间也无法达成一致，原告诸葛新一直拖延付款，又要求更换买受人，故其过错在原告本人，本人不应承担任何责任。因此，原判认定事实正确，请求予以维持。
    二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，原告诸葛新曾于2006年2月草拟一份《武汉市二手房买卖合同》，该合同所写买受人为张德明、周岚、吴晓丽。被告张德明阅后对该合同中的买受人不是原告诸葛新及未通过中介买卖等问题提出异议。
    后经二审法院主持调解，原告诸葛新与被告张德明自愿达成如下协议：
    一、原告诸葛新与被告张德明自愿解除于2005年11月18日签订的《房屋买卖协议书》；
    二、被告张德明于本调解书签收之日支付原告诸葛新6000元；
    三、双方无其他争执。
    【房产律师点评】
    一、在本案中，原、被告已对合同必要条款达成一致，故该合同已成立，对双方当事人具有法律效力。
    所谓合同的条款，是指合同中经双方当事人协商一致、确定双方当事人权利义务的具体条文。合同的条款决定了合同能否成立、生效以及能否顺利地履行、实现订立合同的目的等。我国《合同法》第12条第1款对合同的内容作了规定，即“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”。第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”