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如何避免二手房买卖的到手价?

时间:2011-10-24来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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目前的二手房交易中,比较流行的方式是手价”采用“手价”卖家的意图非常明显,就是希望通过这种方式来转嫁各种税费,而对于买家来说,如果对这种报价方式不了解,难免会在不知不觉之间吃“哑巴亏”

那么,购买二手房应该如何注意防止“手价”风险呢?

小王看好了一套70多平方米的二手房准备结婚用,房主的要价是90万元。这套房子无论从户型、地段、楼层还是价格方面,小王都觉得比较满意。中介告诉小王,有好几个客户急着买,如果不交定金,可能就会错过机会。当时小王头脑一热就交了定金,并答应第二天签订合同。可是当小王去签合同的时候,卖家告诉他90万元是手价”买卖过程中产生的任何费用,卖家都不承担。中介大致为小王算了一笔账,包括中介费、契税、营业税、个人所得税在内的各种税费,加起来还需要10万元左右。原本小王是依照90万元的价格准备的3成首付,但是现在一下子多出了这么多钱,小王一时有些不知所措。

那么,什么是手价”呢?

原来,二手房交易的过程中,买卖双方均需要依照国家规定缴纳相关费用,买方需要缴纳的费用有印花税、契税、交易手续费、工本费等,若需要料理银行按揭,买方还需要交公证费、抵押登记代办费、评估费等。卖方需要缴纳的费用有印花税等,若不符合一定的条件,卖方还有可能要营业税、个人所得税等。手价”针对卖方而言的指不包括交易中产生的各项税费(有的也不包括中介费)卖方实际拿到价格。手价”情况下,买方承当了本应由卖方支付的各项税费。

也就是说,如果约定“手价”那么买方的购房本钱=合同成交价+买方承当的各项税费+卖方承当的各项税费+买方承当的中介费+卖方承当的中介费,相应的卖方所得款项=手价。如果约定“成交价”那么,买方的购房本钱=合同成交价+买方承当的各项税费+买方承当的中介费。相应的卖方所得款项=合同成交价—卖方承当的各项税费—卖方承当的中介费。

目前在二手房市场交易中,采取“手价”方式占绝大多数。对卖方来说,确定“手价”好处显而易见:卖方可以对卖房后得到实际款项一目了然。如果约定的成交价”那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后,才干算出最终拿到多少钱。对于买方来说,手价”却增加了不少的风险。业内人士介绍说,以“手价”方式交易,买方通常会发生以下一些风险:税收政策调整,买方的购房利息增加;对退税约定不明;对税收计算错误,买方购房利息增加;买卖双方因“手价”或“成交价”约定不清,发生纠纷;被中介吃了差价等等。

为了防止这些风险,买方首先应该了解“手价”含义。

买卖双方在合同中应该明确对二手房的价格进行约定,尤其是对“手价”包括哪些费用和不包括哪些费用作明确的限定,防止出现不应有的风险。此外,买卖双方还可以通过补充约定的方式规避风险,比如约定“购房人承担税费限于多少元,逾越上述税费的依照法律规定承当,或者由双方平均担”;如合同约定的房价不能通过,从而需要增加税费的增加的税费依照法律规定承当,或者双方平均担”等。

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