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二手房居间买卖合同争议

时间:2011-10-22来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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古语,教导我不要趋炎附势,这样的人,虽然面面俱到,往往活的很累。但是如果另一个极端,每日长吁短叹,也是不可取的两个极端的人在现今的社会少么?近年来,二手房买卖合同争议越来越多,记者从武汉仲裁委员会获悉,该委受理的仲裁案件中,房屋买卖合同争议案件占有很大比例。

为了让更多的市民规避买卖风险,熟悉仲裁判决的专家思路,本报选取了几个“前车可鉴”典型案例,并邀请了仲裁员、江汉大学法学院教授张发坤进行点评。

案例一、夫妻一方擅自卖房有效吗

李某系武汉市东西湖区某楼盘201号房屋的所有人,且李某、王某(女)系夫妻关系。2010年7月底,张先生看到某中介公司有该套房屋挂牌出卖的信息,随即找到该中介公司,表示了购买的意向,该中介公司遂联系王某与张先生一起共同看房。

看房后,中介公司收取了张先生购房定金,同年8月初中介公司草拟了一份《二手房居间买卖合同》并先后交由张先生和王某签名。由于李某不同意卖房并未参与签署《二手房居间买卖合同》该中介公司要求王某在二手房居间买卖合同》上代签了李某的名字。

合同签订后王某表示不卖房了且李某认为其老婆王某无权代表他签订合同,合同是无效的而张先生认为李某、王某夫妻俩是违约,要求确认《二手房居间买卖合同》合法有效,由李某、王某夫妻俩协助张先生料理房屋的权属变卦登记手续;由李某、王某承担逾期交房违约金和仲裁费用。

判决结果:采用张先生的全部仲裁请求。

点评:李某从未参与也未授权他人签署《二手房居间买卖合同》事后又未对王某的无权代理行为予以追认。根据相关法规,王某代理李某签订合同的行为对李某不发生效力,由王某承担责任。

张先生在没有李某同意和授权签名的情况下与王某签订合同,未尽到注意义务,具有疏忽大意的过失。上述房屋买卖行为不符合表见代理的构成要件。根据规定,仲裁庭认定该合同应为无效。

因本案相关当事人存在过错:张先生签订合同存在重大疏忽;王某在未与李某就卖房事宜达成合意情况下擅自奖励夫妻共同财富,系导致本案所涉合同无效的直接原因;中介公司未尽到审查义务,经纪代理工作存在瑕疵。故,仲裁费应按过错比例承当。

案例二、单方涨价不履约怎么办

2010年6月3日,小潘与老许签订了关于汉阳某套房屋的买卖合同,当天买方小潘向老许交付了2万元定金。双方约定于2010年8月31日前料理过户手续。后小潘依照合同约定期限准备好了购房款并要求料理过户手续,但老许单方面要求涨价,未依照合同约定期限履行合同。小潘多次联系,并致函老许履行合同,老许均不予理睬。为维护合法权益,小潘申请仲裁,要求:1解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;2老许向小潘双倍返还定金共4万元。

经审理查明,2010年6月3日,双方签订了一份房屋买卖合同,约定价格为454,800元;同时,双方约定过户日期在2010年8月31日前,此外双方还对违约责任作了约定:买方中途毁约,购房定金归卖方所有;卖方中途毁约,应双倍返还购房定金给买方。

判决结果:解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;老许双倍返还小潘定金4万元。

点评:双方签订的房屋买卖合同合法有效,双方当事人均应依照约定履行自己的义务,不得擅自变卦或者解除合同。双方在合同签订后未能就价格问题重新达成协议,故双方均应按2010年6月3日的合同约定履行。根据我国合同法第115条的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。现老许不履行约定义务,故其收取小潘的2万元定金应双倍返还。小潘要求解除双方所签订的房屋买卖合同,老许亦同意解除,故对双方2010年6月3日签订的合同予以解除。

案例三、未料理房产证能否签卖房合同

2009年7月12日,王某与中介公司及刘先生共同签订了房屋买卖合同,该合同约定王某将其所有的位于武汉市江夏区某房屋出卖给刘先生,成交价为人民币598,000元,由中介公司协助买卖双方料理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作,并签订了卖房合同。

合同签订后,王某履行了自己的义务,并准备好了办证的资料,刘先生亦向王某支付了首付款人民币560,000元,但由于中介公司逾期未能料理完此项交易的所有手续,至今该房屋土地使用证仍未过户至刘先生名下。王某多次要求中介公司按合同约定先行垫付余款,但中介公司却拒不垫付。王某遂提出仲裁,要求中介公司支付房款人民币38,000元。

中介公司辩称:一)合同没有全部履行的责任在于王某,因为王某卖房时没有两证,即王某不是房屋所有权人,合同存在瑕疵;二)中介公司是一种居间的协助义务,不能代办土地证,土地证没有办下来的责任不是中介公司造成的责任在于王某;三)中介公司没有付款义务。

判决结果:中介公司应当先向王某垫付购房余款人民币38,000元。

点评:双方在房屋买卖合同》第3条中约定:中介公司许诺在四个半月(135天)内料理完此次交易所有手续,若延期未办理完,房屋余款人民币38,000元由中介公司先行垫付给王某,待手续料理完毕后,再由刘先生归还给中介公司。房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。根据相关的规定,房屋买卖合同》第3条的约定是双方真实意思的表示,中介公司应当依照约定全面履行自己的义务,即中介公司应当向王某垫付购房余款人民币38,000元,待手续料理完毕后,再向刘先生追偿该购房余款。

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