【客户咨询】
我和老婆通过福美来中介，看上了位于上海市徐汇区南丹路一套房屋，总价410万元，2010年8月20日，和房东林女士签订了房屋居间买卖协议，支付了定金20万元，8月26日看，林女士以房屋产权上的儿子不同意出售为由，主张居间协议无效，只肯退还20万，不同意双倍返还，遂起纠纷，请问，支付居间协议有效吗，可以追究林女士的违约责任吗？
上诉客户遇到的问题，相信在房屋买卖中存在不少同类案例，很多律师的解答都是居间协议无效，无权处分，不承担双倍定金责任。
再次，钟涛律师结合办案实际，上海地区法院经验总结如下，避免当事人被非专业律师误导。
签订居间合同的人并非是房屋的产权人或者并非是全部产权人，这份居间协议有效，效力只及于签字的人，他要承担违约责任。
1、居间合同和房屋买卖合同是两种不同性质的合同，居间合同的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别，换句话说居间合同并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间合同并非必须要有所有产权人签字。
2、我们都知道按照合同法的规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效，真是因为很多人对于上述观念非常熟悉，所以才导致了对居间合同是不是必须也要产权人全部签字才生效的误解。
3、正如上文讲到的一样，居间合同实际上是正式房屋买卖合同的预约合同，目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同，如果能够届时签订的就是合法的履行了约定，否则就构成违约，明白了居间合同的性质和目的就明白了为什么居间合同不是一定要产权人签字才生效的道理。
4、居间协议中约定的定金的性质:是订约定金，又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。
这是由上海房地产 钟涛 律师 为您解答，详细可以通过以下方式进一步咨询
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