钟涛律师按：钟涛律师在办理房地产纠纷案件中，经常遇到一些典型案例，看起来是一个小问题，但是反映出了大部分购房者的心态，因此，钟涛律师写出来，以飨读者。

【案例分析】

甲于2010年3月21日，通过中介看房，看上了位于卢湾区斜土路一套100平方米的房子，总价450万，当晚，甲与乙签订了购房定金合同，支付定金5万元，乙出具收据。

2010年4月6日，乙的父母约甲出来谈判，希望甲再增加房价款，甲不同意，乙的父母告知，购房定金合同上只有乙的签字，而此套房屋产权证上有父母的名字，共三人，因此合同无效，只能退还5万定金。甲不同意，愤而起诉至法院，要求双倍定金返还。

乙父母主张共有人没有全部签字，定金合同无效。

【争议焦点】

1、定金合同没有得到全部共有人同意，是否有效？

2、乙是否需要承担违约责任？

【上海房产律师钟涛解答】

1、该定金合同合法有效。

这份只是一个定金合同，约定的是定金责任，乙作为完全民事行为能力人，签字之后就应当承担全部赔偿责任。其作为共有人，理应知道卖房需取得全部产权人同意，买房者交付定金之后，完成了自己的义务，卖房者的义务就是按时交房。

2、此份定金合同并不是买卖合同。

定金合同并没有影响到共有人的居住权利。如果签订的是买卖合同，如果没有全部人签字，买卖合同肯定无效。但是定金合同就完全不一样的。乙签字之后，如果违约，承担的定金双倍返还的违约责任，并没有影响到居住权。所以；乙的父母主张定金合同无效的理由不成立。

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