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正确使用情势变更或者不可抗力为由解除买卖合同-上海房产律师钟涛

时间:2010-8-30来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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正确使用情势变更或者不可抗力为由解除买卖合同-上海房产律师钟涛

钟涛律师按:情势变更原则是民法的基本原则之一,意思是是指合同有效成立之后、履行之前,如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化,若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果,法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。2009513施行的《合同法司法解释二》第一次明确以立法的形式肯定了该原则,因此买方可以引用该原则作为抗辩,,要求解除买卖合同,进而免除自己的违约责任。但要注意正确引用,牢牢掌握好法律的规定,而不能滥用。

【案例】

先生、小姐与房地产开发商签订了《上海市商品房预售合同》,约定购买康桥的一处房产,价格200万元,其中首付4成,银行贷款6成,合同约定如银行贷款不足6成,由先生、小姐在过户时以现金方式补足。此后,由于国十条出台,银行只肯贷5成。先生、小姐认为这属于不可抗力或者情势变更,于是想解除合同,要回首付。

根据先生、小姐的收入水平和财产状况,开发商仍然可以要求先生、小姐补足现金,继续履行合同,并且不同意调解。

 

【上海房产律师钟涛解答】

如果在履行合同过程中发生了国家房贷政策的变化,还要区对待,并不是只要出现了政策的变化就要解除合同。钟涛律师认为履行合同时合同法的基本原则,在没有遇到特殊情况下(情势变更)一般是继续履行合同,即履行是常态,解除和变更是非常态,只有在遇到了对当事人明显不公或不能实现合同目的的时候才能解除。

何为明显不公和不能实现合同目的呢?钟涛律师认为该这样理解:在没有房贷政策出台的情况下,买受人已经准备好了首付款,而后政策出台,买受人先期准备的首付款不足以支付按照新政策规定的首付,而买受人经济能力又不足以补足差额的话,再让买受人履行合同是不现实的,钟涛律师认为可以解除双方签订的买卖合同

 

如果先生、小姐确实因此而严重缺乏继续履行合同的能力,那么孙先生、小姐可以要求依据法律上或者事实上不能履行为由解除合同,但是,在这种情况下虽然可以解除合同,仍有可能被法院认定违约。钟涛律师认为只不过,由于这不能归责于孙先生、小姐,因此法院在判决违约金时很可能只让先生、小姐承担较轻微的违约责任,而不会按照买卖合同通常的约定来判(买卖合同通常约定按总房价的5%来承担违约责任)。

【法条】

2009513施行的《合同法司法解释二》第一次明确以立法的形式肯定了该原则,《合同法司法解释二》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

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