【案例1】
我一个朋友刚买了一个房（2009年12月底买，现在已经过户完毕），房主的房是2004年买，2005年房主一个人6月入住，2007年6月拿到产权证，不知道贷款什么时候还清的，大概也是婚前。房主现在已婚，2007年拍结婚照，2008年初结婚登记，房主的爱人不在北京，好像来北京也不方便，恰巧房主户口本还是未婚，出售时，我的朋友（买主）签订贷款时，他和房主均签署了一个单身声明。据我的朋友说，房主在中介也签了一个什么声明（大概是中介的免责声明，声明单身，如果毁约和中介没关系之类。）现在房子虽然已经过户完成，但北京的房子价格谁也说不好，我的朋友的担心是这个买卖合同是否有效，如果房主是故意以单身名义卖房，日后如果房产继续升值，房主以夫妻财产未经过爱人同意出售，合同无效怎么办？ 谢谢！
【上海房产律师钟涛解答】
在实践中常常发生这样的问题，夫妻一方拿着房产证来签订房屋买卖合同，待房价上涨后，又以未经过夫妻另一方同意属于无效合同为由来向买方要挟，要求增加房屋价格。按法律规定，共有权人一方未经过另一方同意擅自处分共有财产的行为无效。这就是此类恶意毁约卖房人常利用的法律规定，碰到这种情形，有不少购房人常常无奈接受对方的条件。
今天我们就来探讨一下如何防止这种情况下，卖房者恶意毁约的情形。
首先，要注意卖方提供的房产证。
如果对方提供的房产证上只登记签订合同的人自己的名字，那么该房屋买卖合同是有效的。如果对方提供的房产证上除了登记自己的名字外，还有夫妻另一方的名字，那么必须经过夫妻另一方同意并签字，否则将来夫妻另一方可以以未经过他的同意为由，要求撤销房屋买卖合同。
其次，要约定好违约责任和损失赔偿责任。
违约责任针对的是合同有效的情形下适用的。损失赔偿责任即适用于合同有效的情形，也适用于合同无效的情形。如果你把这两个责任约定清楚了，那么即使你的房屋买卖合同真是无效的，那么你也可以要求对方赔偿你的损失。卖房人之所以恶意毁约或者以毁约相威胁，其目的就在于希望能取得更大的利益。如果你有明确的赔偿责任，卖房人知道如果房屋买卖合同无效也将面临巨额的赔偿，那么往往还是选择按房屋买卖合同的约定来履行。我有碰到过好几例，就是这样的。刚开始卖房人还一直坚持要加价，并且告诉买房人如果买房人起诉则要支付律师费、诉讼费而且官司还可能拖地很长，可是待买房人真的向法院起诉之后，便立即要求买房人撤诉并与其办理过户手续。
最后，要注意当地房管部门对房产买卖交易过户手续的要求。
各地房管部门对于办理房产买卖交易过户手续时，是否需要夫妻双方都到场签字的规定是不尽相同的。以福州为例，福州规定只要房产证上登记名字的人到场签字就可以了。而福建省的其他地区，有的规定已婚的卖房人需要夫妻同时到场签字，未婚的卖房人则在办理手续时要提供未婚证明。因此，这方面也要注意，如果你当地的房管部门对房产过户有一些特殊要求的话，将来卖房者想毁约时，也会利用相应的漏洞来威胁你。
如果你在签订合同时全面注意以上三点内容，那么一般情况下，卖房人不太可能选择恶意毁约，因为这样卖房人损失将更大！但是，需要说明的是，并不是所有的卖房人都是恶意毁约的，有的确实是夫妻一方想借机侵占另一方的财产，如果发生这种情况，笔者建议本着共同建立社会和谐大家庭的原则，处理好家庭内部的问题和买房人的损失。. TAG: 钟涛 上海房产 律师 夫妻 合同
