【案例分析】
1、2010,4，市民金先生通过中介介绍，看中了金山区一套二手房，并在看房当天支付了定金5万元，约定首付款为三成，半个月内付清。
2、没想到正当他准备按约定支付首付款时，房产新政出台了，因为自己以前买过一套单身公寓，准备购买的这套房子变成了第二套住房，首付款提高到了五成。
3、“三成首付好不容易才凑足，如今提高到了五成，房子我们肯定是买不起了。”金先生说，他想让房东退还定金，可房东却以他违约为由，欲没收5万元钱。
焦点：房产新政规定二套房贷首付比例至少五成，贷款利率也进一步提高。金先生认为，是政策因素导致自己无力支付突然提高的首付款，不应该算违约。而房东因政策变动，房屋重新挂牌出卖，可能会遭受一定的损失。
分析：房屋买卖合同中付款方式的约定是判断是否违约的标准。一般合同中会有两种约定方式：一是约定先支付30%的首付款，再将房屋过户给买方，买方在一定的期限内办理按揭贷款后支付剩余款项；另一种是支付30%的首付款后，先将房屋过户给买方，买方在一定的期限内支付剩余房款，但未约定办理按揭贷款到位后支付。如果是第二种情况，与楼市新政没有关系，买方不得以政策调整不能办按揭为由拒绝履行合同，出卖方有权没收定金。对第一种情况，因政策调整办不了按揭贷款，应属于情势变更，买方可以要求变更合同，如分期或延长付款时间；或者解除合同，因此对出让方造成损失的，买方应承担部分损失。
