故意欺诈出售已查封的房产双倍返还定金-上海房产律师钟涛
【案例分析】
1、郭某早就想要为自己改善一下居住条件，好不容易才看中一套房产，离单位不远，全家商量之后，郭某打算用大部分积蓄购买这套市中心的房产。
2、通过中介公司的居间介绍，郭某与房东刘某相识，三方于2007年9月9日签订 《房地产买卖居间合同》。
合同约定：郭某拟购买权利人为刘某位于本市马当路的房产，转让价为260万元，郭某先支付5万元意向金，暂由中介公司保管，若刘某接受郭某提出的购房条件，意向金则转为定金，由保管方中介公司转交刘某。合同经三方签字后当即生效，郭某于当日支付了5万元给中介公司。次日，中介公司通过查询，得知该房地产已被三家法院查封，立即将情况告知了郭某。
3、房东隐瞒实情中介次日查清
郭某认为，刘某和中介公司相互串通，隐瞒房产被法院查封的事实，没有诚信，致使无法实现合同目的，这种行为已经构成根本性违约。中介公司称，接受刘某委托时，不知道该房产已经被法院查封的情况。因为与郭某签订《房地产买卖居间合同》已经是晚上，无法查到房地产登记的确切信息，并且当时也明确告知郭某需待第二天才能调取房地产登记信息。第二天，中介公司一早就为郭某询问了该套房屋的房地产登记信息，方才得知该套房产存在被法院查封的情况，中介公司一点都没有耽搁，立即通知了郭某，故中介公司根本不存在与出售方刘某故意串通隐瞒事实的情形。
【 房东双倍返还中介不担责任 】
法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当如实反映各自真实情况，表达真实意思。刘某未将拟出售的房产存在被法院查封的情况，如实告知郭某和居间方，故刘某存在隐瞒事实，欺骗郭某的故意。因被查封的房产在未解封前不能办理交易，故无法实现合同的目的，根据合同的约定和已履行的情形，郭某支付的意向金已自动转为定金，刘某应承担双倍返还定金的责任。中介公司在得知该房产存在被查封的情况后，及时通知了郭某，主观上没有过错，不存在与刘某相互串通、欺骗郭某的情形，故郭某所称刘某与中介公司相互串通，隐瞒房产真实情况缺乏事实依据，要求刘某与中介公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。
（上海市卢湾区人民法院 黄懿清）
【上海房产律师钟涛解答】
在本案审理中，法院确认了以下事实：第一，刘某在与郭某、中介公司签订 《房地产买卖居间合同》时，隐瞒了房屋被法院查封的事实，导致刘某与郭某之间房屋买卖合同的目的无法实现；第二，中介公司在与刘某、郭某签订合同时，对房屋被查封的事实并不知情，而且在得知该房产存在被查封的情况后，及时通知了郭某，主观上没有过错，不存在与刘某相互串通，欺骗郭某的情形。
因此，刘某应当承担相应的责任，而郭某要求中介公司承担连带责任的诉讼请求，则没有得到法院的支持。
本案中值得关注的问题是：
一、刘某隐瞒房屋被查封的事实，违反了诚实信用原则。我国 《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是指民事主体的一种善意的心理状态，即以善意的心理状态作为实施民事行为、履行民事义务的出发点。民法学者向来认为，民法中的信赖保护原则是民法中的 “帝王条款”，是 “君临全法域之基本原则”。根据诚实信用原则的内涵，它要求民事活动的参加人： （1）不为欺诈行为； （2）恪守信用； （3）不得规避法律和曲解合同条款；（4）正当竞争，反对垄断； （5）尊重社会公益，不得滥用权利。在本案中，作为房屋出售方的刘某没有将房屋已经被三家法院查封的事实告知房屋购买人郭某和中介公司，导致郭某误以为房屋可以交易而与之签订合同。因此，刘某的行为明显与诚实信用原则相违背。
二、对隐瞒房屋被法院查封的事实而导致房屋买卖合同的目的无法实现，是否属于 “不履行债务”而适用双方返还定金。 《合同法》第138条： “出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”然而在本案中，由于房屋实际上已经被法院查封，作为合同标的物的房屋在被解除查封之前是无法交付的，其结果必然是刘某无法履行交房义务，郭某无法实现其购买并得到房屋的权利。而且，对于自己房屋被查封的事实，刘某故意隐瞒，实际上其明知交付房屋的义务无法履行。因此，刘某的行为明显属于“不履行约定债务”的行为。所以，在郭某已经给付定金的前提下，根据 《合同法》第115条关于 “当事人可以依照 《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，以及 《担保法》第89条的相同规定，应当由刘某向郭某双倍返还所收受的定金。
三、中介公司由于没有过错而不承担连带责任。在本案中，中介公司与刘某不存在相互串通，隐瞒房产真实情况的事实，对所发生的合同无法履行的结果没有过错，因此，不承担连带责任。
