【案例分析】

    上海市瞿溪路某号601-3室房屋于2000年10月登记在吴甲母亲王某某名下，王某某于2001年10月17日立下自书遗嘱规定601-3室房屋由吴甲继承。2003年12月7日，案外人万某以王某某代理人的身份与范甲、戴某某、范乙签订上海市房地产买卖合同。

 

吴甲向法院提起行政诉讼，以万某提交了伪造的王某某的委托书、伪造的上海市卢湾区公证处的公证书以及原房地产权证要求法院依法判决撤销上海市房屋土地资源管理局将系争房屋转移登记在范甲、戴某某、范乙名下以及颁发沪房地黄字(2003)第010588号上海市房地产权证的具体行政行为。经过一二审，最终法院撤销了具体行政行为。

 

范甲、戴某某、范乙于2009年1月24日诉至法院，要求判令范甲、戴某某、范乙购买本市黄浦区瞿溪路某号601-3室房屋的房地产买卖合同有效，该房屋所有权归范甲、戴某某、范乙所有。

 

【上海房产律师钟涛解答】

钟涛律师认为，此合同符合表见代理，应该有效。表见代理制度是为保护善意相对人的信赖利益，使符合一定条件的无权代理行为发生有权代理的效果。范甲、戴某某、范乙根本不知道案外人万某没有代理权，且万某还是王某某的外孙侄女，当事人无法确认万某的行为是无权代理，“在王某某年事已高且不在系争房屋内居住的情况下，由万某代理出售房屋，足以使人相信存在委托的可能性”，而范甲、戴某某、范乙所支付的房价款也是合理的，没有明显高于或低于市场价，足以认定其是善意的取得了房屋所有权。对于吴甲的损失，只能向没有代理权的万某追偿。

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