无权处分的房屋买卖合同无效，应返还财产赔偿损失-上海房产律师钟涛
【争议焦点】
1．无处分权人同他人签订的二手房买卖合同是否受到法律的保护？
2．二手房买卖合同无效后，其法律后果应当如何处理？
【案情简介】
1、2005年8月12日，童璐妮因出国留学，遂将其位于北京市海淀区西三环路127号花园公寓14号楼1608号房屋，以及北京市海淀区增光路150号的3间平房交给被告张继军居住、管理。
2、2005年12月16日，被告张继军因做生意急需资金周转，在未取得童璐妮同意的情况下，欲将童璐妮拥有的3间平房对外出卖。
3、李学明因结婚急需购买房屋，2006年8月13日得知张继军要出卖房屋，便请中间人与张继军协商买房。
4、8月17日张继军和李学明达成购房协议后即签订书面二手房买卖合同。该合同约定，张继军将其所有的3间平房以2万元的价格卖给李学明，李学明先交1.4万元给张继军后即可居住，余款6000元在2个月内付清。
5、2006年8月25日，李学明按合同之约定将1.4万元交给张继军，9月2日张继军将房屋交给李学明居住使用。
6、2006年12月8日，童璐妮从海外来电，告知张继军，年底会从国外回来，并打算和一外国男孩回国结婚，要用三间平房，请张继军帮忙打扫和整理这三间平房。被告张继军见事情马上就要暴露，便向原告李学明称自己卖房没有事先考虑好为由，要求与原告李学明解除二手房买卖合同，请原告李学明尽快搬出。
7、原告李学明认为，自己已按合同的约定履行了义务，并将购房款1.4万元交给了张继军，且自己已经搬进房屋实际居住了，因此该房屋应当归自己所有，自己没有义务再搬出。如果有义务，那便是按合同的约定在规定的时间内将剩余的6000元交给被告张继军就行了。
后因双方意见分歧很大，无法达成一致。被告张继军怕童璐妮知道自己的行为，便多次找到原告李学明，要求其搬出。原告李学明无奈于2007年2月7日，以二手房买卖合同有效且自己已经搬进居住，房屋应当归自己所有为由，起诉至北京市海淀区人民法院，要求法院确认房屋买卖关系有效，依法维护自己的合法权益不受非法侵害。
【法院判决】
北京市海淀区人民法院经审理认为，被告张继军对三间平房不具有所有权，因此被告张继军就没有权利处分这三间平房。且在本案中，被告张继军处分这三间平房也没有得到其朋友童璐妮的同意和授权。因此，被告张继军处分三间平房的行为是无效的，即被告张继军和原告李学明之间签订的二手房买卖合同是无效的。被告张继军应当返还原告李学明购房款。根据《民法通则》第58条第2款之规定，判决如下：
一、原、被告签订的二手房买卖合同无效；
二、原告李学明应当返还所购买的房屋，被告张继军应当返还原告李学明的1.4万元的房屋价款；
三、被告张继军应当补偿原告李学明的经济损失即1.4万元的法定利息692.34元。
【律师点评】
一、无处分权人与他人签订的二手房买卖合同是无效的合同，其行为不能受到法律的保护。
二、在本案中，李学明应返还张继军管理的房屋，张继军也应返还李学明的1.4万元的价款，张继军还应当补偿李学明的经济损失即1.4万元的法定利息。
钟涛律师按：如果本案发生在上海，则还可以主张房屋差价的损失，
当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。根据上海市高级人民法院的相关规定，合同无效，可以主张缔约过失损失根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。
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