妻子代丈夫签字，提价不成双倍返还定金（张雷律师）
张雷律师按：上海市宝山区今日做出了一份有趣的判决，房屋产权登记在丈夫名下，妻子代丈夫签订《房地产买卖居间协议》，并代收了1万元的房款。正值二手房价格飞速攀升，夫妻二人预提价销售，法院判决夫妻双方返还买房人双倍定金两万元。张雷律师认为在目前的市场环境下，这份判决很能够起到稳定市场，规范交易行为的社会作用。分析如下：
未签二手房买卖合同，买房人起诉卖房人
法院查明事实：争议房屋登记在丈夫名下，妻子代替丈夫与买房人签订《房地产买卖居间协议》，并代收了1万元的定金，出具了收款收据。约定：买卖双方应在签署居间协议后的七天内签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同，否则卖方应向买方双倍返还定金。后，卖方夫妻提价，买方未同意，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。买房人遂起诉到法院，要求卖房人双倍返还定金。
本案的争议焦点在：
1. 丈夫对妻子挂牌出售房屋不知情是否导致协议无效
2. 妻子代替丈夫签字是否有效
丈夫不知情，妻子挂牌出售房屋无效？
这个案件中，争议的房屋登记在丈夫的名下，属于夫妻共同财产。妻子将房屋挂牌在某房产中介。对于这种行为，应当如何认定。张雷律师认为？：首先，争议房屋虽然登记在丈夫名下，但实属于夫妻共同财产。对于夫妻共同财产《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》中明确规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫或妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”因此，只要此案中的买房有理由相信妻子挂牌出售房屋行为时夫妻双方的共同意思表示，那么夫或妻中的任何一方都不能借口不知道或者不同意否认挂牌出售房屋这个要约邀请行为的法律效力。本案法院审理查明：卖方丈夫曾经到房产中介要求买方提高购买价格。这一事实有力支持了买房有理由相信妻子的挂牌出售行为时夫妻双方的一致意思表示，挂牌出售行为有效。
妻子代替丈夫签字，是否有效？
争议的房屋属于卖方夫妻共有财产。
一方面对共有财产的处分应征得全体共有人的同意，夫妻共同同意出售房屋做出出售的意思表示时，买卖行为才是合法有效的。部分共有人处分共有财产构成无权处分的法律事实。善意第三人可以依据善意取得或者不动产的公示力取得财产的所有权。但这个案例却不能适用善意取得制度。因为，这个案例中不动产的对外公示是登记在丈夫名下的。如果说是丈夫出售房屋，妻子并不知道的情形，才适用不动产的善意取得。
另一方面，《婚姻法解释一》设计了针对夫妻双方的不得对抗善意第三人的另外一种制度。即，只要当事人有理由相信意思表示是双方共同意思表示的，那么这个单方处分行为就被视为是共同处分的行为。因此妻子代替丈夫签字，就应当被认定为是夫妻共同的意思表示。换言之，妻子代替丈夫签字就是夫妻共同的签字，当然是合法有效的。上海法院也做出如此的判决“鉴于周某与曹某系夫妻关系，且从周某当庭自述可以看出其明知曹某卖房之情况，据此，足以认定周某、曹某系共同决定出售房屋，曹某所签之协议合法有效，双方均应恪守。现由于周某、曹某提高房价而导致双方未能签订正式房屋买卖合同，履行买卖居间协议，应按约向白某双倍返还定金。”
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