房产买卖合同中妻子替丈夫签字房屋买卖有效吗？需要承担违约责任吗-上海房产律师钟涛
钟涛律师按：国《婚姻法》中，对夫妻共有财产的处理权问题明确解释：夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意，或不知道为由对抗第三人。 赵萌和其丈夫张永强在签订合同后，既未按照合同约定的时间办理解除房屋的抵押手续，也未和原告刘东明签订楼款的资金监管协议，诉讼中又一直以张永强未回国、无法履行房屋买卖合同为由，拒绝办理房屋买卖的相关手续，其行为已构成单方违约。 刘东明作为守约方，有权提出解除合同，并要求双倍返还定金。法院判决赵萌和张永强双倍返还该笔定金是正确的。
【案例分析】
1、 赵萌的丈夫在外企工作，经常出差国内外，赵萌常年一个人留在家中，感到深圳工作压力大，又很孤独，于是，与丈夫商量后决定出售现居住的四季花城房产，离开深圳。
2、2007年5月10日，赵萌经过世华地产的撮合与刘东明达成购买意向，二人签订了一份《房地产买卖合同》。
3、双方在《合同》的备注中写有：“张永强不能到场，现赵萌代表张永强参阅、理解，并认可同意签署本合同，如张永强对该协议有异议，赵萌同意承担相关法律责任”。随后，赵萌以自己名义，并代丈夫张永强签订了合同。
4、2007年6月，也就是双方签订合同后的一个月，中介公司几次打电话给赵萌：“你要来我们这里办理首期款监管了。”刘东明也打电话给赵萌“我在等你来办首期付款手续，接下来再办理赎楼手续”。“我老公还在国外，现在不能回来，没办法办理赎楼手续”。赵萌以“手续无法继续履行”为由婉拒。
5、几次催促，刘东明见赵萌再没有卖房的想法，遂于2007年9月20日向龙岗法院起诉：“被告赵萌与张永强二人拒不履行合同义务，不仅有违诚信原则，也给原告带来了物质上的巨大损失和精神上的伤害”。刘东明请求法院判处：两被告双倍返回购房定金10万元。
6、赵萌认为，当初签合同时就是自己代替丈夫签的名，有不合常理之嫌，后来到国土部门咨询了解到，如果没有丈夫亲自到场，或者委托证明，属于二人共同财产的房屋不可能办理过户手续。因此，才发生了不办理首期款监管手续的事实。赵萌的想法是“自己没有主观恶意，也就不存在双倍返还定金”。
【一审合同生效赔付双倍定金 】
法院审理后认为，两被告系夫妻关系，被告赵萌承认，其签订合同前电话告知了被告张永强，并征得张的同意后，才出售涉案房屋，以上事实足以令原告刘东明及第三人中介公司有理由相信，被告赵萌取得被告张永强的授权代为出售房屋。而被告赵萌以自己名义代理张永强与原告、第三人签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律，合法有效，原被告均应按合同约定履行各自义务。
法院认为，赵萌的主张与事实不符，不予采纳。故合同没有继续履行，是赵萌不予配合资金监管和赎楼手续所致，依法其应承担违约责任。
一审法院作出判决：解除原、被告及第三人中介公司签订的《房地产买卖合同》；被告赵萌、张永强二人返还原告刘东明双倍定金10万元。案件受理费2300元，由两被告承担。
从法院查明的事实看，在签订的《房地产买卖合同》的卖方一栏中，赵萌不仅签署了自己的名字，还代签了张永强的名字。在当日开具的定金收条上，赵萌也在收款人一栏写上了自己的名字和张永强的名字。 我国《婚姻法》中，对夫妻共有财产的处理权问题明确解释：夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意，或不知道为由对抗第三人。
从本案的事实来看，赵萌与张永强二人卖房是其共同意思的表示，事后，刘东明和中介公司均打电话给张永强，其自始至终没有否认不知道，或不同意卖房这一事实。
假使真是赵萌擅自处分了财产，根据我国《民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定“共有人在共同共有关系续存期间，部分共有人擅自处理共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的赔偿”。
本案当中，原告刘东明符合善意第三人要件，应发生善意取得的法律效力，赵萌作为该房屋的共同共有人之一，应当承担房屋买卖关系的后果。 法院有理由认为，买卖双方在签订《房地产买卖合同》时，都知晓涉案房屋的产权属赵萌和张永强共有；在该合同卖方一栏，上诉人赵萌不仅签署了自己的名字，也代签了张永强的名字。可见，上述《房地产买卖合同》是赵萌以本人身份以及张永强的代理人身份与买方签订的，而非自己一个人的名义签订的。因此，赵萌的行为构成代理行为，而非无权处分行为。
赵萌和其丈夫张永强在签订合同后，既未按照合同约定的时间办理解除房屋的抵押手续，也未和原告刘东明签订楼款的资金监管协议，诉讼中又一直以张永强未回国、无法履行房屋买卖合同为由，拒绝办理房屋买卖的相关手续，其行为已构成单方违约。
刘东明作为守约方，有权提出解除合同，并要求双倍返还定金。
【二审维持原判原告获10万】
二审法院经过调查后认定，原审查明的事实清楚，符合法律依据，遂作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。且二审案件受理费2300元由上诉人赵萌负担。
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