新政出台，出现了很多买家退定金违约的情况，对于正想出售房产的卖家而言，应当如何预防买家违约呢?
房产律师钟涛解答：
想要预防买家违约，无非也只能在定金、违约金以及违约期限上做文章。
像定金，一般在签订合同时，都会要求买家交一定金额的定金，常见的就是几万元。由于数额较少，一旦买方预期房价下降幅度大于定金，肯定会有违约的冲动。于是在这个政策微妙时期，尽量加大定金的比例，按照法律规定最高可以达到房价的20%。
其次就是违约金。因为一旦出现违约，到底是要定金还是违约金，这是由卖方说了算的，所以约定较高的违约金，一方面对于买方来说有阻吓作用，另一方面也有可能获得更高的赔偿，常见约定的违约金是房价的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持，毕竟法院会从卖方实际损失的角度给予裁量，但在现实的案例中也有成功获得房价20%赔偿的先例，所以这样约定对于卖方来说只有利没有弊。
最后，就是约定明确的违约期限，像什么时候交首期款、什么时候去申请按揭等时间，都要非常详细地列明，预防买家无限期地拖延时间。当然还有一种可能的情况就是买方会以签订了阴阳合同不合法为由，要求按成交价过户并按法律规定各自承担税费，以此要挟卖方。此时卖方一定要在合同中明确约定税费由买方承担，由此规避风险。
1、即使买方按揭不成无力付款构成违约，在业主追索高额违约金的情况下，法院一般也会衡量买方违约给业主造成损失的大小，在业主没有损失或损失较小的情况下买方可以请求法院降低违约金;
2、“新国十条”政策强压下，房价随时可能会大幅下跌，但目前房价尚未下跌，如拖延过久房价暴跌接近20%，业主索赔20%的高额违约金必然会得到法律支持，这也是本律师建议买方必须尽快、“第一时间”致函业主的原因！
3、根据《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，扩大部分损失由其自行承担;
4、目前本房产律师团正接受买方委托发送律师通知函给业主，并代为磋商、应诉，现已成功调处多起案件，欢迎委托。
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