二手房买卖合同中逾期迁出户口违约金过高法院判决调整-上海房产律师
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【案例】
原告陈X怡、罗X将被告王X起诉至浦东新区人民法院，诉称2007年5月 15日,两原告共同与被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》,双方约定被告将位于浦东新区龙阳路XXX弄XX号XXX室（以下简称系争房屋）的房地产作价共计人民币101万元转让于原告。双方在合同及补充协议第7条中对被告迁出在该房产内户口的时问及逾期不迁出承担的违约金进行了约定。合同约定被告王X的户口应于2007年12月31日前迁出，逾期迁出的，每逾期 1天按总房款的0.5％支付违约金，逾期3个月未迁出的，按总房款的10％支付违约金等内容。由于被告长期不迁出该房屋内的户口，为此，双方又于2008年1月8日另行签订了一份补充协议,该补充协议约定：“乙方（被告）共计补偿甲方（原告）违约金18，000元整,其中购买上述物业的尾款,可相应抵扣乙方向甲方赔偿的违约金。另外乙方应该补足人民币捌仟元整,乙方应在本协议签定之日当场付清。甲方在乙方付清所有违约金之后，不得另行向乙方提出任何形式的索赔 。”同时，双方还约定：“甲方同意乙方之户口在2008年12月 8日之前继续保留在上述物业内。乙方保证在2008年12月 8日之前将本人户口迁出上述物业，否则，乙方同意甲方从2008年12月 9日开始直至乙方实际迁出的日期，按每日人民币贰仟元向乙方征收违约金。”该补充协议签订后，被告也依约补齐了8，000元，但被告却仍然没有在合同约定的2008年12月 8 日之前迁出户口。故原告诉请要求被告支付2008年12月 9日至2009年1月 7日共30天的违约金共计6万元。
本案中本律师团队成员（陈如浪律师、陈如波律师）代理被告方当事人，本律师团队代理意见为：
1、被告在上海他处无住房，也没有亲戚可以接纳其户籍迁出，短期内迁出户籍的困难度原告在签署买卖合同时是明知的，并非被告主观上恶意违约，属客观上无法迁出户口，同时被告自买卖合同签署后一直未有其他违约行为，积极配合办理履行了出卖房屋过户交易、交房等事项，对于户籍迁出该出卖房屋问题，现今被告仍在积极寻求办法迁入他址，无法迁出户籍的实际状况系完全系法律上及事实上客观不能所致。
2、被告依法依约交付原告的出卖房屋不存在权利瑕疵、物权瑕疵，原告所主张的逾期迁出户口违约金无任何证据证明其因被告行为致其实际损失，事实上也不会造成原告任何损害发生；另基于法律规定‘约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。’因此，即使原告声称有租赁他处房屋所致损失（但未举证），该合同约定违约金显属过分高于实际损害，法院亦应当依法调整双方约定的违约金比例。
3、双方签订的补充协议第1条，表明被告付清所有违约金后原告不得以任何形式向被告提出索赔，补充协议第3条是当事人意思表示的错误，且第4条也表明双方已经同意终止关于户口条款的约定继续履行。
海市浦东新区人法院最终判决认定原、被告双方约定的每日 2，000元的违约金过高，酌定被告逾期迁出户口的违约金为每日60元，2008年12月 9日至2009年l月 7日逾期迁出户口违约金 l，800元。
