一、什么是“到手价”--上海律师法律咨询
要明白什么是“到手价”，先得弄清楚什么是“成交价”。“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。
“到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价，在“到手价”情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，到手价就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。
一般来说，要先确定“到手价”，再根据“到手价”和各项税费的收取标准倒推出“成交价”，这个“成交价”就是最终在买卖合同中记载的房屋转让总价。
对卖方来说，确定“到手价”的好处很明显：卖方可以对卖方后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”，那卖方还要将成交扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。
【案例】
陈小姐和陆女士在中介公司的的介绍下，签订了一份《房地产买卖居间合同》，合同约定总房款为101万元，并保证陆女士“净到手”95万元。可根据这个房价扣除应缴税费后却低于95万元，致使合同根本无法履行。为此，双方闹上了法庭。近日，杨浦区法院对这一房屋买卖合同案作出一审判决，解除了这份合同。
［买房合同两个价］
2007年5月20日，陈小姐和陆女士经美联物业顾问（上海）有限公司居间，签订《房地产买卖居间合同》。合同约定：陈小姐向陆女士购买上海市杨浦区营口路838弄内一套房屋，总房款101万（净到手95万）；定金5万元由陆女士直接收取，陆女士应将房地产权证交由美联物业保管至双方签订该房屋的《上海市房地产买卖合同》当日；双方同意在本协议生效后20天内至第三人处签订买卖合同；另外，还约定了双方根据国家规定各自承担交易所产生的税费等。次日，陆女士收取了陈小姐被告收取5万元定金。
［正式签约起纷争］
可上述的《房地产买卖居间合同》签订后，却并没有按照约定在20日内签订正式的《上海市房地产买卖合同》。2007年6月9日，美联物业出具字条，内容是：居间所约定双方签订《上海市房地产买卖合同》的时间已过，经双方商定，确认签订《买卖合同》的时间另行约定，互不追究此责任。陈小姐在该字条上签名认可。2007年6月19日，陆女士向美联物业发出告知函，因两次为房屋成交期间国家税收不足部分的承担以及原告未带足前期支付款项的原因，导致合同无法签订，要求美联物业归还产证，并告知陈小姐。2007年7月8日，陈小姐向美联物业发函，要求继续履行居间约定。
2007年7月26日，陈小姐将陆女士告上法庭，要求履行房地产买卖合同，陆女士支付违约金5万元。而应诉后的陆女士则提起了反诉，要求解除合同，陈小姐和美联物业共同承担违约金5万元，美联物业返还房地产权证。
［未顾税费“惹了祸”］
法庭上，原、被告各执一辞，好象都有道理。本来一桩说好的买卖，究竟哪儿出了问题了？
让我们看一下上海市关于二手房买卖的税费规定，再帮这桩买卖的当事人算算帐，或许从中能找到答案。
陆女士的房屋是2006年做出的产证，她2007年将该房场卖出，根据上海市的有关规定，她需按总房价的5%的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。光这些费用就是56055元。另外，出售方还需交纳差额20%或总房价1%的个人所得税。按此规定，加上其他一些零星费用，如果房屋交易价是101万元的话，陆女士最后到手的根本达不到合同中约定的95万元。所以，这笔交易根本无法满足“总价101万元”和出售方“净到手95万元”两个条件。是项“无法完成的任务”。
［无法履行解合约］
法院经审理后认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。在二手房房地产买卖合同中所述的“净到手”是较多使用的术语，均指卖方除去交易产生的费用后的实际所得。根据本案三方签订的房地产买卖居间合同，作为主要内容的价格出现了“总房款”以及“净到手”两个价格，照此两个价格，该合同无法履行。现陆女士认为其合同目的即净到手价无法实现要求解除合同，应予准许。合同解除后，陆女士应返还已收取的定金。但由于合同的解除并非因当事人主观上的违约，故本诉及反诉中主张违约责任的诉请，法院均不予支持。至于当事人因合同解除而可能造成的损失，可根据缔约过失责任向过错人主张赔偿责任，本案不予处理。遂判决：解除2007年5月20日签订的房地产买卖居间合同；陆女士返还陈小姐定金50,000元；美联物业返还陆女士房地产权证。
二、约定“到手价”和“成交价”情况下的购房支出
如果约定“成交价”，那么，买方的购房支出=合同成交价 买方承担的各项税费 买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同价—卖方承担的各项税费 卖方承担的中介费。
如果约定“到手价”，那么买方的购房支出=合同成交价 买方承担的各项税费 卖方承担的各项税费税 买方承担的中介费 卖方承担的中介费，相应的，卖方所得收入=到手价
三、约定“到手价”容易产生的纠纷及对策
1、税收政策调整，买方的购房成本增加
由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。
在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。
2、对退税约定不明
根据现在的政策，卖方在出售房产时要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方卖房取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。
如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款退还给买方，并且约定，买方在交纳税款时，纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。...
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