张雷律师解答父亲代儿子签字构成表见代理-上海房产律师-北京市京大律师事务所上海分所
【案例分析】
下家周先生购买上家卖方王先生、王小二（王先生儿子，在读大学生）。2009年8月16日，卖方王先生签订《买卖意向金收据》，同意买方周先生支付意向金3万元，并约定如果卖方王先生、王小接受买方周先生的购房条件并签收意向金的，则该意向金转为定金。同时约定双方最迟于2009年8月30日签订《上海市房地产买卖合同》。
2009年8月30日，买方周先生和卖方李先生签订《上海市房地产买卖合同》，其中王先生代王小签字。当天，买方周先生支付给卖方王先生首付款25万元。
2009年10月8日，买方周先生要求卖方王先生、王小办理房地产过户手续，但卖方王先生明确告知买方王先生，因为王小不同意出售房屋，所以房屋不再出售给买方王先生。
【法庭判决】
双方签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
卖方王小是王先生的儿子，是在校学生，该房屋是由卖方王先生和妻子到中介公司挂牌出售的，因此买方王先生有理由相信卖方王先生及其妻子已经取得其子王小的同意才向买方周先生出售房屋的。并且卖方王先生是在向中介公司出具了王小的身份证、户口簿原件后才与买方王先生签字的。作为王小的父亲，王先生代表王小签字的行为，符合表见代理的规定，王小应当承担法律规定的民事责任。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
二手房买方如果购买的是共有产权人的房屋，一定要注意签字页的签字方法。《上海市房地产买卖合同》的签字页列明了合同双方当事人，如果卖家是多人共有产权，每一位产权人的名字都将在签字页列明，买方此时为避免纠纷一定要要求全部产权人都亲自签字；或者要求卖方未签字人出具授权委托书，委托给其他共有产权人签字；更进一步，可以要求卖方就共有产权人未亲自签字在补充协议中做出单方承诺，这一承诺条款可以表述为“如果某某不同意出售该房地产，本人愿意承担本《上海市房地产买卖合同》第十条约定的违约责任。”
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